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Paulo Henrique Bom

Condomínio e poder público

Ideal seria ajudar condomínio a ser mais dinâmico e não inflingir mais regras

Por Paulo Henrique Pereira Bom * 

Colunista Paulo Bom

 

Em artigos passados tivemos a oportunidade de discorrer sobre as responsabilidades de uma administradora de condomínio, bem como as do síndico, que cada vez mais buscam especialização e profissionalização.

Com a evolução da sociedade surgiu um novo estilo de vida, aumentando a sofisticação e a complexidade dessas novas moradas, exigindo-se cada vez mais dos condomínios e dos seus prestadores de serviços.

Mais que isso, com o crescimento do setor imobiliário, as “atenções” se voltaram para o mercado condominial, onde todos enxergaram uma oportunidade, às vezes até de forma equivocada, como veremos.

Os prestadores de serviços vislumbraram um mercado, os bandidos a oportunidade de arrastões, o fisco a possibilidade arrecadatória, alguns políticos a chance de ganhar notoriedade, e assim sucessivamente.

Os condomínios têm cada vez mais que contratar serviços que, em tese, não lhe competiria, de modo a manter sua segurança patrimonial, jurídica, trabalhista, civil e fiscal. Há insegurança por todos os lados.

Parece que há um consenso de que tudo pode ser criado para que o condomínio, o síndico e as administradoras de condomínio se desdobrem para cumprir.

Segundo breve levantamento junto ao setor de inteligência legislativa do Secovi/SP (NEL), existem mais 458 Projetos de Lei, cujas matérias envolvem o interesse condominial, mas nenhum visa simplificar, desonerar os custos condominiais e lhes facilitar a vida.   

Entre esses projetos, citamos o Projeto de Lei que pretende obrigar os condomínios (não residenciais) a colocarem obras de arte, para estimular a produção artística . Será que não havia nenhuma outra forma de estímulo público ou que não onerasse ainda mais tais edificações? 

Na esfera Trabalhista e Sindical, não é diferente, sendo que leis, alíquotas, obrigações e novas normas são criadas a todo o momento, esquecendo-se que chegará um momento, o qual já está incurso, em que esses empregadores não mais conseguirão manter seus empregados, uma vez que hoje já podem representar entre 50% a 70% dos custos gerais.

Certamente alguns lerão com descrédito, acreditando que isso nunca ocorrerá ou que notar-se-ão os sinais a tempo de corrigir suas mazelas, mas se há uma coisa ímpar na vida condominial é sua capacidade de mutação e a agilidade com que o faz.

Tempos atrás era improvável que a atividade de “síndico profissional” vingasse, mas o que aprendemos observando condomínios é que parecem seguir uma evolução própria.

O que dá certo em um condomínio repercute rapidamente e a novidade, boa ou má, logo é replicada pelo mercado condominial.

De outra banda, temos visto cada vez mais condomínios degradados, abandonados e impossibilitados de se adequarem ou se recuperarem, seja pela dificuldade de atenderem exigências municipais (Estaduais e Federais também), como pelo custo destas que se somam a outros custos, já existentes e fixos.

O condomínio hoje é um dos maiores empregadores de mão de obra em São Paulo e um dos maiores arrecadadores de impostos por transferência tributária , mas nem assim merece incentivo Público, tampouco uma análise mais holística   Sindical e Trabalhista, de modo a evitar o colapso causado pelo excesso de obrigações e deveres (leia-se custos) que o condomínio possui para manter sua folha de pagamento e demais imposições em dia.

Hoje já testemunhamos ensaios de mudança cultural e comportamental nos condomínios, observando alguns condomínios trocando sua portaria humana por virtual, monitorada remotamente por câmeras e com dispositivos tecnológicos de acesso (o qual abordaremos em outra oportunidade), exatamente pelo excessivo custo e encargos que foram sendo criados e transferidos aos condomínios.

Por óbvio que o Poder Público, tal como fez na indústria automobilística e de eletrodomésticos, poderia ter um olhar mais complacente e reduzir alíquotas e impostos que incidem direta ou indiretamente nos condomínios, mas quando falamos em incentivo público, não necessariamente se limita a isso, com inciativas benéficas aos condomínios e que causassem impacto positivo à cadeia produtiva e seu entorno físico. Por exemplo:

  • Isenção ou abatimento de IPTU para condomínios com projeto de restauração no centro antigo ou zonas de interesse turístico, popular ou de revitalização;
  • Fomento e incentivo a condomínios ou grupo de condomínios (associação de rua ou bairro), com projetos de urbanização, revitalização, iluminação, artística etc, que faria o trabalho em Parceria Público Privada, em troca de isenção ou abatimento de IPTU, INSS, ISS etc.Redução de burocracia, simplificação e unificação de recolhimento de impostos em plataforma destinada exclusivamente ao condomínio, seja para sua folha de pagamento como para seus fornecedores e prestadores de serviço (Hoje há uma imensidão de obrigações e Declarações feitas individual e manualmente). 
  • Redução de alíquota de impostos para condomínios grandes geradores de emprego e consumo;
  • Obrigar, nos novos condomínios, as concessionárias de serviço público (energia, água, etc.) a instalarem medidores individuais, fazerem sua manutenção, medirem e cobrarem diretamente do consumidor. 

Claro que são ideias genéricas e muitas outras poderiam ser citadas, principalmente na esfera Trabalhista e Previdenciária, mas é necessário haver a conscientização de que o condomínio é formado por pessoas, que trabalham duro para poder se sustentar, que já pagam outros impostos e ainda geram empregos, não sendo uma empresa rica e com poder contributivo infindável. 

Cremos que é passada a hora de notar que o incentivo traria maiores benefícios que a imposição e criação de novas obrigações, pois a iniciativa privada, além de gerir melhor seus recursos e trazer mais rapidamente resultados para as cidades, já não suporta mais arcar com as obrigações que lhes foram transferidas.     

[1] Câmara de São Pulo –Vereador Quito Formiga (PR) - PL 01-00372/2015 - "Dispõe sobre a colocação de "Obras de Arte" em edifícios com área superior a 2.000 m2 (mil metros quadrados) de área construída, para fins de estímulo à produção artística e à valorização da arte paulistana, e dá outras providências.

[2] Art. 128, CTN. Sem prejuízo do disposto neste capítulo, a lei pode atribuir de modo expresso a responsabilidade pelo crédito tributário a terceira pessoa, vinculada ao fato gerador da respectiva obrigação, excluindo a responsabilidade do contribuinte ou atribuindo-a a este em caráter supletivo do cumprimento total ou parcial da referida obrigação.

[3] Considerar o todo levando em consideração as partes e suas inter-relações.

[4] Observa-se, por oportuno, que o e-social tornará muito coisa mais automática e simples após sua implantação, mas está bem longe de ter uma plataforma exclusiva e unificada aos condomínios. 

(*) especialista em Processo Civil PUC/SP e Direito Imobiliário FMU/SP, membro do tribunal de Ética da AABIC/SP, diretor Adaplan administradora Condomínios
 

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