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Daphnis Citti Lauro

Condomínio: Janelas

Não são propriedade do condomínio e sim dos condôminos

Por Daphnis Citti*

As janelas, nos condomínios edifícios, são motivo de muitas perguntas, principalmente pelo fato de estarem na fachada e não serem de propriedade do condomínio, não constituírem área comum, mas sim de propriedade dos condôminos, fazendo parte da área privativa. 

É certo que as obras na fachada são de responsabilidade do condomínio. Mas o conserto das janelas de um apartamento é de responsabilidade do proprietário daquela unidade, assim como, por exemplo, a troca de janela por outra, anti-ruído, se assim o desejar. 

Naturalmente, qualquer conserto ou troca deve respeitar as limitações impostas pela lei que rege os condomínios edilícios, notadamente o artigo 1.336 do Código Civil, inciso III, que impõe, aos condôminos, a proibição de “alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. 

O mesmo se diz com relação à reaplicação de silicone. Num condomínio em que quando chove entra água pelas janelas, é comum as pessoas reclamarem com o síndico. Entretanto, o reparo é de responsabilidade do proprietário, pois faz parte da manutenção de seu patrimônio, não podendo ser delegada ao condomínio. 

“As paredes externas do edifício constituem área comum e a unidade arquitetônica interessa a todos os condôminos, de modo que não podem ser mudadas a critério de um deles” (Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, Manole, 1a ed., p. 1.358). 

E porque o interesse em preservar a unidade arquitetônica? 

A razão é muito simples: se cada condômino tiver uma janela de cada tipo, formato e tamanho, se as cores forem diferentes, se um vidro for azul e o outro verde, logicamente perderá valor econômico e conseqüentemente as unidades também desvalorização, além da estética, evidentemente, pois o prédio ficará muito feio e ninguém se interessará em adquirir um apartamento nele.  

O mesmo se diga com relação aos terraços dos apartamentos, cuja situação é idêntica. 

No caso de restauração de esquadrias, que se encontram localizadas em áreas comuns do edifício, portanto externas, o custeio deve ser rateado entre todos os condôminos. 

Há casos em que todas as janelas do condomínio estão velhas, dado o tempo de construção do prédio e, além de se encontrarem em estado precário, não existe no mercado, mais, material para consertá-las, substituir partes etc. Nessa hipótese, por se tratar de um problema comum a todos, é recomendável que o condomínio convoque uma assembleia geral para substituição de todas as janelas e, por abranger o todo e implicar em alteração da fachada, o condomínio deve contratar uma empresa para fazer o trabalho, que será rateado entre todos os condôminos, na forma da convenção condominial. 

A discussão recairá sobre o quórum exigido para tanto, dependendo de cada caso, conforme se possa classificar como alteração de fachada (unanimidade dos condôminos), obra voluptuária (dois terços dos condôminos), que é aquela que consiste nas benfeitorias de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor, ou então, obra necessária, que tem por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore (maioria dos condôminos presentes à assembleia).   

(*) Daphnis Citti Lauro é Advogado, especialista em advocacia imobiliária, formou-se na Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie, autor do livro "Condomínio: Conheça Seus Problemas".   

 

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