Condomínio misto
Desafio é administrar hotel e condomínio no mesmo local
domingo, 5 de maio de 2013
CAUTELAS NECESSÁRIAS PARA UM SÍNDICO NUM EMPREENDIMENTO MISTO
A administração de empreendimentos é uma função que tem sido praticada de forma quase que afoita pelas operadoras hoteleiras. A regra da atividade é simples: bons lucros para os investidores – ávidos por ver o montante gasto multiplicado em dígitos – e bom retorno também para a marca hoteleira, que emprega mão de obra e estratégias para tornar o negócio o mais rentável possível.
A façanha parece não ser complicada demais quando os envolvidos são apenas dois: operadora e investidor. Porém, a história muda o rumo quando se trata de um empreendimento misto e se tem, por exemplo, hotel e condomínio no mesmo local.
É um cenário no qual um terceiro elemento entra em ação: o síndico. O papel é claramente definido pelo dicionário:
1. Advogado de uma corporação administrativa;
2. Indivíduo escolhido para defender ou zelar os interesses de uma associação ou de uma classe;
3. Administrador de condomínio.
Personagem pouco citado nas entrelinhas da imprensa especializada, o síndico soa para muitos como um indivíduo anedótico, pouco falado no ramo. Mas ele existe. Para conferir de perto a rotina, os deveres e possíveis prazeres desta profissão, a reportagem do Hôtelier News esteve no Blue Tree Premium Congonhas Airport, empreendimento misto localizado às margens do aeroporto de mesmo nome, na capital paulista. Lá pode conversar com Odilon Bittencourt Frossard, que exerce, há pouco mais de quatro anos, tal função.
Frossard tem 60 anos, barba e cabelos grisalhos. Diz-se apaixonado por “zelar pelos direitos dos condôminos daquele prédio” desde quando o local ainda era operado pela rede Atlantica – sob a bandeira Quality.
A manhã tinha ar tipicamente paulistano: chuva e nuvens ao céu – apesar de o mês de janeiro indicar verão, em São Paulo o calendário já não condiz mais com as estações determinadas para cada época.
O síndico não destoava do clima: camisa com estampa em forma geométrica, calça social e sapato com cadarço, forma clássica no quesito vestimenta para os manuais de administração quando do termo “senhores de negócios”. O rosto dava indícios de sinais de preocupação, que provavelmente nasceram do tempo, mas não denunciava a idade real do personagem.
“O chinês está chegando”, repetia copiosamente durante a entrevista. A expressão cunhada por Frossard – de sua autoria, segundo ele – faz alusão à forma como a nação chinesa passou de um simples país populoso a uma das maiores potências do mundo.
“O chinês entra em outros mercados oferecendo mais serviço e menor preço. É isso que todos querem hoje em dia, e é este modelo que vai derrubar as operadoras que não acompanharem a tendência”, alerta.
Sem titubear, ele diz que os formatos praticados pelas operadoras hoteleiras no País não cabem mais no painel atual, fato que termina por abrir portas para que empresas estrangeiras, sublinhe-se aí chinesas, possam invadir o rico mercado de oportunidades que o Brasil oferece no ramo de hospedagem.
É mais ou menos nesta toada, com a ideia fixa de que o país mais populoso do planeta vai esmagar os demais seres vivos, que Odilon Bittencourt Frossard explica sua função na indústria da hospitalidade.
Dinâmica de trabalho
“Os síndicos costumam ser marionetes das operadoras, o deveria ser o contrário: elas é que são terceirizadas e precisam de nós”. Com a mesma rigidez com que explicou repetidas vezes a teoria dos chineses, o profissional deixa claro que a escolha de uma rede hoteleira que tenha políticas e perfil próximos aos do empreendimento é um dos pontos mais importantes para que tudo funcione bem.
Frossard diz ter tal visão crítica por jogar de ambos os lados. Ele revela ser dono de duas unidades habitacionais no prédio, sendo assim considerado poolista e não poolista, neologismos utilizados pelo mercado que se referem aos proprietários de apartamentos que fazem parte do condomínio e do pool hoteleiro, respectivamente.
No Blue Tree Congonhas são 528 apartamentos, sendo que 402 são comercializados pela rede hoteleira, gerando uma média anual de ocupação em torno de 60%.
Os demais 126 estão normalmente ocupados por tripulantes de companhias aéreas, que utilizam as unidades para descansar entre um voo e outro, e por empresários que usam o Aeroporto de Congonhas com grande frequência.
“Minha função aqui é defender os inquilinos, é para eles que eu trabalho. ”, reforça.
O síndico utiliza seu apartamento de não poolista como um verdadeiro home office. O pequeno espaço foi adaptado para que coubesse nele um quarto minimamente equipado e uma sala onde os aparatos comuns se misturam aos de um escritório. No térreo, ele dispõe também de uma salinha, bastante simples, onde costuma realizar reuniões.
Dono de outros empreendimentos, tais como uma casa de shows e um restaurante – localizados literalmente ao lado do hotel -, Odilon Frossard diz se dedicar à função de síndico três vezes por semana. “Mas estou 24h no ar”, garante. “Todos os inquilinos e funcionários têm meu número de celular e sabem que podem me ligar a qualquer dia e horário. Eu atendo desde uma reclamação básica, falando que a água do chuveiro está fria, até coisas mais complexas, como problemas com taxas, pagamentos etc”.
O trabalho irrefreável, aparentemente, soa como motivo de orgulho. “Minhas férias consistem em mudar de trabalho e isso me dá uma higiene mental muito grande”, diz, assinalando que férias são coisas desnecessárias para ele.
Tal rotina segue desde meados de 2008. Dois anos antes, ainda no reinado Atlantica, Frossard estava no local, mas desta vez, no papel de morador.
Troca de marcas
Foi este o período em que o empresário teve para entender e digerir dores e alegrias de ser síndico. Ele confessa também que foi esta experiência que o fez concluir e levantar a bandeira para o modelo de gestão inspirado nos chineses, que hoje ele tem como lema.
“Quando venceu o contrato da Atlantica, eu chamei 14 empresas interessadas na administração do hotel e pedi para que cada uma me trouxesse uma proposta técnica e uma comercial. Tudo foi aberto e lido na sala com a presença de todos os representantes das marcas hoteleiras. E daí pudemos filtrar quem tinha qualidade para oferecer e quem tinha interesse apenas em dar retorno para o investidor”, argumenta, citando este como um exemplo de aplicação de sua teoria.
Frossard lembra que entre todas as propostas a da Blue Tree foi a que mais apresentou semelhança com a forma como o empreendimento funciona. “Este modelo de análise serve para todo o mercado”, reforça. Em abril, também de 2012, a Blue Tree anunciou oficialmente a entrada como operadora do que diz respeito à parte hoteleira do empreendimento.
Hoje, os condôminos entendem a relação que o síndico faz da China com o que acontece no prédio onde possuem UHs e, segundo ele, aprenderam também a cobrar resultados. Ele também, inevitavelmente, precisou ficar escolado com o setor.
“Eu caí de paraquedas no mundo da hotelaria”
Nascido no Rio de Janeiro – apesar de se intitular mineiro de coração -, Frossard é engenheiro e administrador de empresas formado, respectivamente, pela Universidade Federal Fluminense e pela Fundação Getúlio Vargas. No currículo está a prova de que grande parte da vida profissional foi dedicada aos setores relacionados à construção civil.
A história com a hotelaria teve início quando o então engenheiro quis fechar a varanda de seu apartamento, já no empreendimento em Congonhas, com um painel deslizante. Dias se passaram e nenhuma resposta à solicitação.
Quem conheceu Frossard consegue ter ideia do quanto este detalhe, que poderia ser resolvido em poucas reuniões, o deixou inquieto. Acelerado, o engenheiro diz ser do tipo que apresenta o problema e a solução para que as coisas sejam logo resolvidas.
Ele ressalta que, à época, caso fosse o síndico, teria que levar o problema ao conselho do condomínio e à assembleia formada por investidores e pela operadora, para quem hoje ele responde, de forma que a decisão pudesse ser aprovada por todas as partes interessadas.
É necessário ainda citar que o síndico responde legalmente por tudo o que acontece no empreendimento. Existe, inclusive, a lei nº 4.591, datada de 16 de dezembro de 1964, que regulamenta a função e diz, entre outros, que o responsável pelo prédio deve responder civil e criminalmente por tudo o que acontece no local durante o seu mandato e que toda despesa gerada deve ser paga pelo condomínio, ainda que ele opere em sistema misto.
Sendo assim, o salário dos 90 funcionários que trabalham na parte referente ao hotel, por exemplo, é descontado da receita do condomínio.
Frossard lembra que foi por conta desta lei que teve o nome negativado perante aos órgãos de crédito. “Uma nota fiscal foi enviada a uma lavanderia terceirizada que trabalhava conosco. O resultado foi que ela faliu e a nota não foi paga. Advinha quem ficou com o nome sujo até que o problema fosse resolvido?”.
O caso da varanda de seu apartamento, que não pode ser customizada, fez surgir a ideia de se candidatar ao cargo com o intuito de, basicamente, lutar pelos condôminos. O plano, aparentemente, funcionou e hoje o empresário e síndico está no terceiro mandato consecutivo.
O motivo de indignação se tornou um de seus negócios. Ele afirma ter sido procurado por outros empreendimentos para viabilizar o processo licitatório nos moldes em que aplicou no então Blue Tree. Ponto para os chineses!
“É um processo de pechincha. Eu não trabalho para a operadora, meu compromisso é com os proprietários. Eu apenas necessito que elas conciliem a administração hoteleira com a administração do condomínio”, argumenta.
Por falar em chineses, o síndico acredita – quase que religiosamente – que em breve redes de mercados fortes como o europeu de fato começarão a agir na hotelaria nacional, implantando sistemas de operação conjugados, que respeite os inquilinos e atenda aos interesses de todas as partes. “É uma pena, mas as operadoras nacionais não sabem ser prestadoras de serviço”, ataca.
“Na Europa e Estados Unidos existem muitos hotéis independentes que acabam sendo terceirizados e, ainda assim, o proprietário fica satisfeito com os resultados porque há respeito de ambas as partes. Aqui, quem estiver melhor adaptado a essa tendência conseguirá se sobressair em relação à concorrência que já começou a crescer”, articula.
Questionado sobre o mundo ideal para um síndico, neste aspecto, ele não hesita em dizer que hotel e condomínio deveriam operar em prédios separados.
Síndico sim, mas não por muito tempo
O mandato de Odilon terá fim em agosto de 2014. Para ele, o cargo necessita de novas pessoas, com outras visões de mercado.
Ele acredita que seis anos como síndico do empreendimento é tempo mais do que suficiente para cumprir as metas. “Mas só vou sair quando encontrar uma pessoa que vai dar continuidade ao que eu plantei aqui”, adianta.
Frossard se diz contente por ter conseguido implantar a teoria do chinês e por consolidar uma relação próxima aos condôminos, de forma que eles entendessem como opera o empreendimento onde possuem unidades.
Passada esta fase, o empresário pretende transformar em negócio o conceito criado sobre as tendências de mercado para operações hoteleiras.
“Não quero abrir uma consultoria, eu sou muito idealista, mas não daqueles poéticos, sonhadores. Eu gosto de ter a ideia e fazer. Eu quero mostrar para os investidores que o meu jeito de trabalhar dá resultado”, finaliza sem saber explicar exatamente o tipo de negócio que deve tocar nos próximos anos.
Fonte: http://hoteliernews.com.br