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Fernando Augusto Zito

Condômino antissocial

Direito de defesa do morador deve ser sempre respeitado

 Por Fernando Augusto Zito*

O condomínio em edifício, hoje denominado condomínio edilício, está previsto na Lei 4.591/64 e no Código Civil, artigos 1.331 a 1.358. O novo Código Civil dedicou um Capítulo especial aos condomínios edilícios.

Em um de seus artigos trouxe a figura do condômino antissocial, que seria aquela pessoa que pratica atos e comportamentos incompatíveis com a vida em condomínio.

Esse assunto é disciplinado pelo Código Civil em seu artigo 1337 e parágrafo único:

“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. 

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia”.

O mais importante, para caracterizar essa conduta, são relatos de moradores no livro de ocorrência, notificações e advertências encaminhadas para a unidade infratora, inclusive multas. 

Se mesmo após a adoção de todas essas providências o problema persistir, poderá o síndico levar o assunto para assembleia e deliberar sobre a aplicação da multa prevista no artigo 1.337 do Código Civil.

Porém, deve ser observado o direito de defesa, evitando-se assim decisões contrárias como no Recurso Especial (Resp n.º 1365279).

Em mencionado caso, o Relator, Ministro Luis Felipe Salomão, afirmou que, a aplicação de punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais.

E concluiu: “deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais, que também devem incidir nas relações condominiais para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório”.

Dessa forma, por pior que possa ser a situação (discórdia e conflito na vida condominial), o condomínio deverá sempre observar o direito de defesa.

Agindo assim, evita-se que as penalidades (multas) aplicadas a esses infratores sejam cancelada após impugnação judicial.

O Autor é Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Diretor Jurídico da Assosindicos - Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo; Colunista dos sites especializados “Sindiconet” e “Em Condomínios” e Palestrante.

 

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