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Gabriel Karpat

Conflitos em condomínios

Agir inicialmente, antes que o problema cresça, é essencial

Por Gabriel Karpat*

No cumprimento de suas funções, o síndico tem como primeira responsabilidade fazer respeitar a convenção e o regimento interno do condomínio que atua. Essa, entretanto, nem sempre é tarefa fácil.

Se por um lado a legislação determina como direito do condômino a possibilidade de usar, fluir e livremente dispor da sua unidade (Art.1.335-II- do Código Civil), por outro, também determina como seu dever que não a utilize de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais possuidores ou contra os bons costumes.

Zelar pela moralidade e pelo cumprimento do regimento interno das edificações talvez seja o maior desafio dos gestores, sejam eles síndicos profissionais ou voluntários. E o modo como age para impedir essas ações de menor ou maior gravidade é que o identifica como eficaz, pelo menos no ponto de vista da maioria dos moradores.

Para o desenvolvimento dessa função, ele conta com as ferramentas tradicionais, que estão claramente descritas nas diferentes convenções e na lei vigente.

Infrações por descumprimento das obrigações ou transgressão ao regimento interno estão sujeitas a multa que prevêem o ato constitutivo. O comportamento antissocial, que gere incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, também poderá compelir o morador a pagamento de pesadas multas, alcançando o décuplo do valor da contribuição mensal.

Não se exclui, ainda, casos extremos e situações que exponham os moradores a riscos de integridade física ou patrimonial. Nessas situações, o síndico deverá registrar um boletim de ocorrência, resguardando os seus direitos bem como o dos demais condôminos e transferindo para as autoridades policiais a tarefa de investigação e apuração das responsabilidades.

No dia a dia condominial, vale ressaltar que, lamentavelmente, os próprios moradores que ora se postam e exigem o fiel cumprimento das normas, ora se vêm em uma situação de descumprimento das mesmas, mesmo que em pequenas irregularidades, de rápida identificação e fácil solução. Um carro estacionado fora da faixa, barulho excessivo, maior número de visitantes às áreas comuns do que o permitido, fatos que são de pleno conhecimento de todos e que não deveriam ocorrer, mas acontecem.

Para que a segurança, a solidez e a tranquilidade da coletividade condominial não sejam comprometidas, cada condômino deveria ter ciência de que a ele é assegurado o direito de uso das partes e coisas de propriedade comum, além da sua própria unidade autônoma da maneira que lhe for conveniente, desde que não prejudique igual direito dos demais. Deveria, mas nem tudo acontece na mais perfeita ordem.

Em casos de descumprimento das normas, independentemente do grau de gravidade ou repercussão, muitos síndicos têm como hábito lançar mão imediata dos instrumentos que dispõe, ou seja, reiteradas advertências e multas. Muitos sequer constatam a veracidade ou a amplitude da infração apontada por vizinhos. E pequenas questões acabam, assim, se avolumando nas varas dos tribunais sem qualquer tentativa de conciliação, com os casos se estendendo por anos e anos.

Salvo casos extremos, as questões e desavenças condominiais surgem “pequenas”. A ação inadequada ou, muitas vezes, a omissão é que amplifica a controvérsia. Ao agir no nascedouro, o síndico pode compor as partes para que cada um ceda e tolere com mais paciência certos assuntos.

Nesse sentido, é indispensável que as queixas, reclamações ou sugestões sejam sempre registradas em qualquer meio, nunca deixadas apenas verbalmente, para que as providências a serem adotadas não gerem conflitos de discussão por má interpretação.

Não se trata de tornar o síndico permissivo às diferentes infrações. Mas, de forma educativa, alterar a conduta dos moradores de modo a aumentar a tolerância de um para com o outro, e, paulatinamente modificar seu comportamento.

Divulgar o regimento interno periodicamente e elaborar circulares educativas abordando de forma genérica as ações esperadas dos moradores são outras iniciativas que ajudam a criar a cultura coletiva nos condomínios, em especial do contingente que vem de casas e residências fora desse tipo de moradia.

Como expressa em suas reflexões, Krishnamurti, pensador indiano contemporâneo, a solução dos problemas da sociedade não depende exclusivamente das leis.

O homem vive procurando novas formas de governo, novas leis sociais, supondo que a reforma das fórmulas externas lhe resolverá os problemas, esquecendo-se, todavia, de que ele é que deverá reformar-se, sendo mais humano, mais compreensivo e mais leal. Quando ele se reformar, não precisará de leis ou de suas reformas.

É necessário que levemos tal reflexão também para a vida condominial. Para alcançar a harmonia nos condomínios será preciso rever alguns procedimentos e conceitos por parte de todos, moradores e gestores!

(*) Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens 

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