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Gabriel Karpat

Culpa do síndico?

Massa condominial deve participar e dividir responsabilidades da vida em condomínio

  Por Gabriel Karpat*

A legislação que envolve a gestão condominial por vezes é cruel com o síndico eleito. O artigo 1248 do Código Civil, por exemplo, define nove itens como competência de quem assume a função.

Nessa lista de responsabilidades há a obrigação de diligenciar a conservação e guarda das partes comuns, zelar pela prestação de serviços que interessam aos possuidores, além de fazer cumprir a convenção, o regimento interno bem como as determinações obtidas em assembleias, entre outras exigências.

Por meio do texto que delega a competência do síndico, entende-se como sendo de sua exclusiva atribuição a manutenção das áreas e bens comuns. Da mesma forma, faz-se pensar que competência seja sinônimo de especialidade, igualmente quando se atribui ao gestor o zelo pela prestação de serviços, podendo interpretar como administrar com o máximo de cuidado.

Por outro lado,as ações do síndico eleito devem se restringir ao orçamento previamente aprovado na Assembleia Geral anual.  Valores que dizem respeito a obras com melhorias, é preciso ressaltar, devem ser tratados e aprovados separadamente. E é nesse ponto que entra um grande dilema: como assumir tamanha responsabilidade perante a totalidade dos proprietários se esses poucas vezes participam das deliberações?

Enquanto as falhas com a manutenção e conservação das áreas comuns são visíveis e expostas para todos, uma minoria condominial delibera e participa das assembleias para auxiliar as tomadas de decisão. Isso quando, inserido na minoria, há condôminos que, numa visão equivocada, por não serem usuários de alguns equipamentos, entendem que o dispêndio com a sua conservação ou atualização represente gastos supérfluos.

A situação acima descrita é a realidade vivida por muitos síndicos, a quem a lei confere a atribuição, mas que, de “mãos atadas”, não conseguem desempenhar totalmente a sua função.

A dificuldade somente poderá ser vencida com a participação de todos os envolvidos. Cabe sim ao síndico expor e apresentar o quadro real da situação do condomínio, se possível com visitação aos locais ou apresentação de fotos e laudos confiáveis para que as decisões sejam tomadas com base nos fatos e necessidades e não apenas nos aspectos financeiros.

Para isso, entretanto, é fundamental a participação maciça dos condôminos nas deliberações das assembleias gerais. Com a ampla presença dos moradores, as decisões tomadas nesse quórum certamente serão muito mais representativas. Assim deve acontecer, inclusive, na própria eleição do sindico que, se eleito por participação maciça, torna-se porta-voz da maioria do condomínio e não apenas daqueles que participam das reuniões.

Esse pensamento deve reger a vida condominial. Em muitos erros, a culpa, se houver, deve ser dividida com toda a comunidade que, ao não participar das decisões coletivas, deixa o sindico refém da decisão de poucos.

É preciso que os condôminos rompam com essa conduta. Devem assumir responsabilidades, participar ativamente das decisões de seu condomínio e colaborar para que se alcance a harmonia e a paz seguramente desejadas por todos que ali habitam.

(*) 
Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros, diretor da GK administração de Bens e Professor do Curso online SíndicoNet

 

 

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