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Mercado

Edifícios comerciais

Muita oferta deixa prédios vazios em São Paulo e Rio de Janeiro

Publicado em: terça-feira, 4 de abril de 2017

Crise e excesso de oferta deixam prédios comerciais vazios em SP e no Rio

Mercado de escritórios registra vacância recorde e preços caem para valores de 2010. Empresas aproveitam descontos para migrar para prédios melhores.

Alugam-se. Muitas salas. Andares inteiros. E até o prédio todo. A quantidade de espaços vazios em edifícios de escritórios aumentou e a taxa de vacância nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro atingiu patamar recorde, segundo os indicadores das principais consultorias e empresas de pesquisa imobiliária corporativa.

Em meio ao prolongamento da crise econômica e ao boom de novos empreendimentos, o percentual de imóveis comerciais não ocupados saltou de 3,56% em 2010 para 17,47% em 2016, segundo monitoramento da Buildings. No Rio, o índice passou em 7 anos de 2,03% para 18,8%.

Já nos espaços corporativos de alto padrão ou classe A, categoria que reúne os prédios com melhor infraestrutura e com lajes de até mais de 2 mil metros quadrados por andar, a taxa de vacância é ainda maior. De acordo com a Buildings, o índice fechou 2016 em 23,42% em SP e em 38,33% no Rio.

“Com crise ou sem crise, há excesso de oferta. Esse é o ponto”, resume o diretor da Buildings, Fernando Libardi. Ele explica que a quantidade de espaços vagos de alto padrão passa de 600 mil metros quadrados no Rio de Janeiro e de 860 mil metros quadrados em São Paulo. Em 2012, a vacância era de 280 mil m² em SP e de 52 mil m² no Rio.

'Cartão postal' para alugar

No edifício Pátio Victor Malzoni, na Av. Faria Lima, onde fica a sede do Google, o bloco da esquerda é visto quase completamente apagado por volta de 19h30 de um dia útil; a recepção informa que apenas os 3 últimos andares estão ocupados. (Foto: Fábio Tito/G1) No edifício Pátio Victor Malzoni, na Av. Faria Lima, onde fica a sede do Google, o bloco da esquerda é visto quase completamente apagado por volta de 19h30 de um dia útil; a recepção informa que apenas os 3 últimos andares estão ocupados. (Foto: Fábio Tito/G1)

No edifício Pátio Victor Malzoni, na Av. Faria Lima, onde fica a sede do Google, o bloco da esquerda é visto quase completamente apagado por volta de 19h30 de um dia útil; a recepção informa que apenas os 3 últimos andares estão ocupados. (Foto: Fábio Tito/G1)

Entre os prédios que continuam com vacância elevada estão megaempreendimentos e vários dos novos “cartões postais” da capital paulista como o Pátio Victor Victor Malzoni (o da casa bandeirista), que ocupa um quarteirão na Avenida Faria Lima e foi anunciado na sua inauguração em 2012 como mais caro de SP.

Também estão com grandes espaços vagos o edifício Tower Bridge, ao lado da Ponte Estaiada, no Brooklin, o complexo corporativo do shopping JK Iguatemi, no Itaim, e a recém-concluída Torre Sul do São Paulo Corporate Towers, também no Itaim, que ainda não ocupou nenhum dos seus 30 andares.

O G1 pediu para visitar os espaços disponíveis nestes prédios, mas os proprietários ou administradores não autorizaram e não quiseram comentar o ritmo de ocupação nestes empreendimentos.

A EZ Towers foi a única que autorizou fotos no interior do empreendimento e dos espaços vazios. Na Torre B, inaugurada no ano passado, a área ocupada ainda é inferior a 60%. Por enquanto, são apenas 2 inquilinos: Amil e Coca-Cola.

Ainda que a vacância seja um assunto tabu para as incorporadoras e investidores, as placas de aluga-se, os letreiros vazios nas recepções e os andares às escuras nos prédios dão uma dimensão do tamanho do encalhe.

O grande número de espaços vazios reflete o descompasso entre a aposta dos investidores e a evolução da atividade econômica do país. Muitos dos prédios ociosos começaram a ser erguidos no começo da década de 2010, quando a economia brasileira ia bem, havia uma demanda crescente novos escritórios, pouca oferta e preços de aluguel em alta. Como as construções costumam levar de 5 a 6 anos, muitos prédios erguidos em meio à euforia desenfreada do setor imobiliário acabaram ficando prontos em plena recessão.

Rio de Janeiro

No Rio, a estimativa dos analistas é de que a taxa de vacância possa aumentar em, pelo menos, 6% ao término do primeiro trimestre deste ano. O aumento será puxado pela devolução dos dois edifícios antes ocupados pela Petrobras, além da entrega do Passeio Corpore – centro empresarial que conta com três torres integradas e um mall – no Centro.

Olhando de fora, o Passeio Corpore está totalmente desocupado. O edifício ainda passa por obras no térreo, embora a informação da Construtora Dominus indique 100% de finalização do projeto. O empreendimento foi vendido pelo Banco Opportunity à BR Properties em dezembro de 2016.

Com quase 5 mil metros quadrados, 17 pavimentos e heliporto, o Eco Sapucaí chegou a ser cotado pelo governo do estado para sediar todos os órgãos estaduais no mesmo local. A penúria financeira impediu que o intento fosse levado adiante.

Já a Zona Portuária do Rio, que sofreu intenso processo de revitalização em função da realização da Olimpíada, era apontada pela prefeitura como principal aposta para instalação de um novo polo empresarial na cidade. O primeiro grande empreendimento construído na região foi o Port Corpore Tower.

À época de sua inauguração, em 2014, o então prefeito Eduardo Paes disse que se tratava do “primeiro presente que a cidade ganha nessa revitalização”. Até hoje, segundo fontes do mercado, ele segue ocupado apenas pela empresa que o construiu - a Tishman Speyer, responsável por empreendimentos como o Rockfeller Center, em Nova York, e CBX Tower, em Paris.

Devoluções de espaços

O professor da Poli/USP e especialista em mercado imobiliário João da Rocha Lima Junior, destaca que o número de devoluções também contribui para a vacância ser recorde. "A economia retraída provocou uma não demanda e o aumento dos espaços vazios por causa das movimentações das empresas, seja para reduzir espaço, seja para fazer migração", afirma.

Com a crise, muitas empresas acabaram reduzindo o quadro de funcionários, fechando escritórios e até mesmo devolvendo andares ou prédios inteiros. A Petrobras, por exemplo, concluiu em fevereiro a devolução de 2 prédios inteiros no Centro do Rio de Janeiro – os edifícios Torre Almirante e Castelo – em meio à reestruturação e enxugamento impostos após a detonação da operação Lava Jato. "A força de trabalho foi transferida para prédios já em uso pela Petrobras e não houve locação de área nova", explicou a estatal, em nota.

Segundo os dados da Buildings, o mercado total de imóveis comerciais registrou no ano passado, pela primeira vez desde 2010, absorção líquida (balanço entre espaços ocupados e devolvidos) negativa tanto no Rio (-29 mil m2) como em São Paulo (-84 mil m2). Ou seja, a área total devolvida superou a área contratada para ocupação.

Com a virada do mercado, as construtoras e incorporadoras colocaram o pé no freio e interromperam os lançamentos. Em 2016, o volume de área corporativa em construção somou cerca de 650 mil m² em São Paulo, caindo para cerca de metade da média dos anos anteriores.

O PIB (Produto Interno Bruto) da construção civil como um todo no país caiu 5,2% em 2016, segundo o IBGE, contribuindo para a pior recessão da história do Brasil. Em 2015, o setor já havia recuado 6,5%.

"O setor imobiliário tem enfrentado uma situação sem precedentes de devolução de imóveis, com penalidades aplicadas aos incorporadores que, neste momento, colocam em pausa qualquer programa de novos investimentos que possibilitam retomada da atividade econômica e do emprego no curto prazo, afirma Emílio Fugazza, diretor financeiro e de relação com investidores da Eztec.

Risco de bolha mais à frente

Segundo pesquisa da Cushman & Wakefield, está prevista para 2017 a entrega de mais 203 mil m² de espaços corporativos de alto padrão em São Paulo e de mais 175 mil m² no Rio.

Pelas previsões dos analistas, as taxas de vacância em SP e no Rio devem começar a cair a partir de 2018, na medida em que também deve recuar significativamente o volume de construções e entregas.

"2017 é o fundo do vale. A partir de 2018 deveremos estar em recuperação dos preços de aluguéis", avalia Lima Junior. O professor da USP alerta, entretanto, para o risco de uma disparada nos preços a partir de 2020 caso não ocorra desde já uma nova leva de lançamentos.

"Os investidores nesse momento estão totalmente recuados. Sem novos projetos, quando chegar 2021, 2022 vai ter uma demanda forte e não vai ter oferta. E é muito provável que os aluguéis sofram uma bolha", afirma.

Um novo ciclo de expansão imobiliária só é esperado para a partir de 2022, após a absorção do atual estoque. Construtoras e incorporadoras vem cobrando uma regulamentação sobre a questão do distrato após a compra de imóveis de forma a conter as compras puramente especulativas e permitir maior segurança jurídica para a retomada de lançamentos e vendas.

"Por enquanto, perde também o consumidor, que sem contar com novos produtos em lançamento, verá os estoques diminuírem e uma possível elevação de preços nos próximos anos", airma Fugazza, da Eztec.

O gerente de pesquisa e inteligência de mercado da Cushman & Wakefield, Gustavo Garcia, prevê que o mercado deva voltar a uma situação de maior equilíbrio entre oferta e procura somente a partir de 2020 e recomenda cuidado e planejamento para as empresas que decidiram aproveitar o momento favorável para dar um upgrade no escritório.

"Dependendo do tempo do contrato, os inquilinos precisam prestar atenção na curva de volta do mercado", alerta o especialista, citando o risco de daqui a alguns anos as empresas não conseguirem renovar os aluguéis pelo preço desejado e terem maior dificuldade de barganhar ou encontrar outra opção.

Ele explica que a partir de uma ocupação de 50% um empreendimento corporativo já costuma operar sem prejuízo e que, com a desaceleração do ritmo de novas entregas e retomada da economia, a tendência é de redução dos descontos e alta dos preços, mesmo em meio a uma vacância ainda acima do chamado ponto de equilíbrio - algo entre 10% e 15%.

"Não temos mais um grande volume de prédios em construção. A partir de 2020, não teremos mais prédios inteiros vazios. Então, o inquilino terá mais dificuldade para mudar", afirma Garcia.

Ou seja, os descontos de hoje podem acabar sendo pagos pelos inquilinos de amanhã.

Fonte: http://g1.globo.com/

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