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Alexandre Marques

Exercício do Poder

Síndico imperador ou servidor?

“NÓS, REPRESENTANTES DO POVO BRASILEIRO, REUNIDOS EM ASSEMBLEIA NACIONAL CONSTITUINTE PARA INSTITUIR UM ESTADO DEMOCRÁTICO, DESTINADO A ASSEGURAR O EXERCÍCIO DOS DIREITOS SOCIAIS E INDIVIDUAIS, A LIBERDADE, A SEGURANÇA, O BEM-ESTAR, O DESENVOLVIMENTO, A IGUALDADE E A JUSTIÇA COMO VALORES SUPREMOS DE UMA SOCIEDADE FRATERNA, PLURALISTA E SEM PRECONCEITOS, FUNDADA NA HARMONIA SOCIAL E COMPROMETIDA, NA ORDEM INTERNA E INTERNACIONAL, COM A SOLUÇÃO PACÍFICA DAS CONTROVÉRSIAS, PROMULGAMOS, SOB A PROTEÇÃO DE DEUS, A SEGUINTE CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL.” (PREÂMBULO DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL DA REPÚBLICA DO BRASIL)

O preâmbulo acima é o resumo do que o povo brasileiro pretendia alcançar em termos de ideário político e social com a nova Constituição da República que estava sendo promulgada nos idos de 1988. O país passava por importantes mudanças sociais e políticas saindo das trevas da ditadura, passando ao iluminismo de uma nova era social.

Promulgada, ao contrário de outorgada, é aquela elaborada pelo povo ou seus constituintes em um sistema político democrático.

O parágrafo único do artigo 1º da Constituição adverte:

Art. 1º A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos:

(...)

Parágrafo único. TODO O PODER EMANA DO POVO, QUE O EXERCE POR MEIO DE REPRESENTANTES ELEITOS OU DIRETAMENTE, nos termos desta Constituição.

A advertência é no sentido de deixar claro que o poder emana do povo que o exerce por si ou seus representantes legais, assim constituídos, eleitos, nos casos do condomínio em assembleia.

Ora, um dos maiores desafios do(a) síndico(a) do condomínio é exercer o “poder” que lhe foi outorgado pelos moradores de forma a espelhar o preâmbulo da Constituição: “[...] a igualdade e a justiça como valores supremos de uma sociedade fraterna, pluralista e sem preconceitos, fundada na harmonia social e comprometida, na ordem interna e internacional, com a solução pacífica das controvérsias [...]” evitando cair na armadilha de ser ditatorial, despótico e imperativo.

Concentrando em suas mãos funções executivas, legislativas e até, por analogia, judiciárias, querendo ele, julgar casos práticos no condomínio, sentenciando condutadas, distribuindo rótulos de posturas sociais, pautando-se em avaliações subjetivas, obviamente, de acordo com suas convicções pessoais e do que como verdades absolutas. De outra monta deve com a distância, imparcialidade e justiça necessárias permitir que a assembleia decida os casos mais complexos, ou mesmo, um grupo de moradores para aquele fim constituído ou outros profissionais que o apoiem o façam.

Não é fácil! Mas, ninguém disse que seria. Ser síndico é um dos cargos, uma das ocupações, mais difíceis a ser exercida no microuniverso da vida condominial e, paradoxalmente, uma das mais gratificantes, sem sombra de dúvida. Já que permite enorme satisfação de quem se prontifica a função, verificar com seus próprios olhos o fruto de seu trabalho para si e para aquela microssociedade que, democraticamente, o elegeu.

Claro que a lei cobra do síndico posturas, atitudes, providências e gestões que só a ele cabem, fazendo-se até um paralelo quando o síndico deixar de agir em uma atribuição que é só estar incorrendo em um possível crime omissivo próprio e impróprio em paralelo ao Direito Penal, por quê? O artigo 1.348 do Código Civil atribuiu ao síndico nove incisos de obrigações que são elas:

“Art. 1.348. Compete ao síndico:

  • I - convocar a assembleia dos condôminos;
  • II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
  • III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
  • IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
  • V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
  • VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
  • VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
  • VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
  • IX - realizar o seguro da edificação.”,

trata-se de um rol exemplificativo das obrigações do síndico e, não, como alguns equivocadamente imaginam, taxativo!

Assim, dentro destas atribuições, o síndico tem que buscar o perfeito equilíbrio entre cumprir suas atribuições determinadas em lei e saber ouvir, atender ao pleito de seus constituintes que são os condôminos, deve resistir a tentação de determinar e resolver tudo sozinho e da maneira que julgar melhor, pois, nesta postura reside a verdadeira armadilha. Até entre os políticos mais veteranos e “espertos”, sabem que não se governa sozinho, sem alianças e flexibilidade, sob pena de se ver isolado no poder, sem apoio de ninguém, inviabilizando o próprio mandato.

O síndico na medida do possível deve descentralizar o poder, criando grupos de apoio aos trabalhos formado por condôminos voluntários para as tarefas, compartilhando decisões e comunicando.

Por exemplo, pode sugerir em assembleia a criação de comissões de moradores para ficarem à frente de algumas tarefas e funções, ainda que ele, síndico, seja o responsável final. Comissão disciplinar para avaliar eventuais infrações a convenção e regimento interno e, se o caso, advertir e multar os eventuais infratores, julgando recursos as penalizações, antes de leva-las a uma assembleia em última instância.

Comissão de obras para auxiliar na cotação de orçamentos para as mais diversas obras e empreitadas do condomínio, dando com isso mais transparência financeira a gestão, comissão de pessoal, que pode auxiliar na seleção e demissão de funcionários, treinamento, acompanhar a rotina trabalhista, etc., comissão de conservação e manutenção que pode auxiliar no levantamento dos prazos de renovação de AVCB, extintores, hidrantes, limpeza de caixas d’águas, para-raios, etc.

Comissão ainda de segurança, comissão financeira que poderá auxiliar o conselho consultivo no parecer sobre as contas do síndico, comissão de lazer e interação social, enfim, um sem número de comissões que além de tudo contribuem para congregar as pessoas.

Com isso o síndico do condomínio estará exercendo o verdadeiro e democrático papel de mandatário da vontade do “povo” que o elegeu em uníssona reverberação com os preceitos sociais do Estado Democrático de Direito, tornando-se um dirigente amado por seus constituintes e respeitado por seus pares...viva a democracia, ela começa em casa!

(*) Alexandre MarquesAdvogado militante Consultor em Direito Condominal; Colunista SíndicoNet; Pós-Graduando em Direito Civil e Processo Civil; Especialista em Processo Civil pela ESA e Direito Imobiliário pelo UniFMU; Relator do Tribunal de Ética da OAB/SP , Diretor de Ensino da Assosíndicos (Associação de Síndicos de Condomínio Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo); Conferencista da OAB/SP, CRECI e SECOVI/RO; Sindicato dos Corretores de Imóveis de São Paulo, Conferencista convidado pela Faculdade Dois de Julho - Salvador/ BA, no curso de Pós-Graduação, Co-Autor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação”, Editora Saraiva, Articulista de vários meios de mídia escrita e falada.

 

Por Alexandre Marques (*)

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