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Michel Rosenthal Wagner

Ferramentas contra a inadimplência e os juros STJ

As Ferramentas contra a inadimplência, e a possibilidade de majoração de juros incidentes - Novidades no horizonte jurisprudencial nacional

Por Michel Rosenthal Wagner*

A questão da inadimplência no pagamento de despesas condominiais é tema que segue atormentando a sociedade brasileira. Registrado o atraso no pagamento, o que se tem feito é cobrar o valor principal, acrescido de multa de 2%, e atualização monetária. Assim, salvo a multa, que não é alta, nenhum acréscimo.

O tema da inadimplência em condomínios é recorrente, e a busca de medidas inibidoras uma prática também recorrente.

Os juros moratórios aplicados proporcionalmente ao tempo de inadimplemento, desde sempre limitados a 12% (Código Tributário Nacional e Constituição Federal), com o advento do Código Civil de 2.002, passaram a ser discutidos. É que o artigo 4061  indica, no caso de não estipulados de forma expressa, (na temática da inadimplência em condomínios na Convenção), poderem ser praticados juros segundo a taxa que estiver em vigor para o atraso no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

Em recente julgamento2 , o Superior Tribunal de Justiça, decidiu que a taxa de juros a ser aplicada para a mora com relação às despesas condominiais pode ser convencionada em patamar maior que 12% ao ano. O julgamento justifica no primeiro parágrafo do artigo 1.336 do Código Civil3, a afirmativa de que a regra é a da aplicação dos juros estipulados na Convenção, e se nada tratado, 1% ao mês. No esteio deste raciocínio, é permitido a Convenção estipular os juros. Mas pergunta-se: como se dá o limite nesta taxa? Tem valor percentual estipulado ou indexado de algum índice de variação específico?

Um parâmetro balizador e reforçador desta liberdade seria o estipulado no artigo 406 supra indicado.

No caso analisado, o condomínio argumenta que a partir da vigência do CC/02, não pode haver limitação dos juros moratórios de 1% ao mês, quando e se a convenção de condomínio expressamente prevê percentual maior: “Os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles”, é o que diz o acórdão.

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima: o Condomínio JB VI estabeleceu em sua convenção juros de 0,3% ao dia, (após o trigésimo dia de vencimento), e multa de 2%, em caso de inadimplemento. Afirma ser o caso da aplicação do dispositivo indicado.

A posição da relatora foi acompanhada pelos demais ministros da Terceira Turma.

Ao que se acompanha em nosso país, o costumeiro, especialmente após 1988, e a prática das limitações da Constituição Federal e o Código Tributário Nacional os juros moratórios são de até 12%, fazendo-se exceção tão somente a dois setores, o financeiro e o governamental.

É que nestes dois setores foi permitida a aplicação de percentuais maiores, no primeiro “as taxas de mercado”, e no segundo, a “taxa Selic”, desde antes de 2.003.

Na pratica, ou bem esta permissividade se estende aos demais setores da sociedade, e é disso que trata o acórdão, maior liberdade na estipulação de taxa de juros, ou bem se restringem estes setores indicados, melhor esta segunda hipótese, nos parece.

Não seria coerente a sociedade reclamar do que caracteriza como abusividade dos juros, e querer adotar a mesma prática. Ao se confirmar esta tendência, o conceito deverá ser mais discutido, para que não haja abuso.

Será aberta outra alternativa ferramental contra a inadimplência nas despesas condominiais, condicionada à vontade de 2/3 ou mais dos condôminos, quórum qualificado para alterar o texto da convenção em decisão a ser tomada em assembléia geral4.

Porém, a saber das dificuldades registrarias e da prática da participação democrática nos condomínios de muitas unidades colher a assinatura de todos os proprietários de 2/3 das frações ideais, por vezes resulta uma tarefa hercúlea e impossível. A fazer valer esta tendência, privilegiar-se-ão os condomínios de menor número de unidades, tratando-se, portanto diferenciadamente os iguais, o que, no limite, é inconstitucional.

No tocante ao percentual a ser estipulado não há por ora um limite expresso, a não ser talvez o do princípio da razoabilidade, uma vez que a limitação constitucional à taxa de juros de 12% ao ano, antes prevista no § 3º do art. 192, foi revogada pela Emenda Constitucional n.º 40, de 29 de maio de 20035.

Como a SELIC6  é composta de juros e atualização monetária, e é flutuante à mercê de políticas macroeconômicas, sua utilização como parâmetro não seria recomendada por não representar segurança jurídica.

Inobstante, com estes considerandos, há outra ferramenta ainda muito pouco utilizada para desincentivar o atraso contumaz no pagamento das despesas condominiais - a aplicação da multa de até 5 vezes prevista no caput do art. 1.337 do Código Civil.7 

Bem verdade que a tarefa de colher a concordância de ¾ da comunidade é uma tarefa difícil, mormente em condomínios de grandes dimensões, porém também é proporcionalmente grave o não pagamento reiterado das despesas condominiais. Esta é uma ferramenta. Há condomínios que tem aplicado esta multa sem a realização desta assembléia, e em alguns casos tem surtido o efeito desejado, qual seja o da adimplência. Mas não se pode recomendar um procedimento sem segurança jurídica, o resultado pode ser mais oneroso ao condomínio.

Por outro lado, cada condomínio pode legislar em sua Convenção no sentido de caracterizar o reiterado descumpridor de deveres, neste caso a postura atitudinal do inadimplente. Uma sugestão cartesiana seria o não pagamento de um período estendido, como 8 ou 10 meses, ou mesmo 8 parcelas em período de 24 meses. Apenas uma sugestão.

O legislador do Código Civil parece indicar que aquele que por um problema pontual e temporário no pagamento das despesas comuns do condomínio, tenha a chance de em se recuperando, pagar seu débito com tão somente multa de 2% sobre o débito consolidado, e como vem se praticando, 12% ao ano.

Para aquele que desmerece efetivamente seus co-participes no sustento da sua área comum, que é sua e de seus vizinhos, o legislador previu uma multa muito maior, de até 500%, que mesmo cobrada parciomoniosamente, resulta bem mais elevada até que os saudosos 20% revogados da Lei 4591/64, e mesmo qualquer taxa de juros. Trata-se de uma questão de aferição dos critérios temporais de aplicabilidade.

E mais, também com parcimônia poderá ser aplicada na reincidência do comportamento – o não pagamento reiterado, segundo critérios.

Fica assim o tema e a alternativa colocada para o debate, e a criação de procedimentos administrativos nos condomínios, e jurisprudenciais no Judiciário, seja numa ou noutra opção de encaminhamento colocada.

 

1 CC Art. 406 – Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados Segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

2 Recurso Especial n.º 1.002.525-DF.

3 CC. Art. 1.336. § 1.º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

4 CC artigo 1.351: Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

5 Emenda Constitucional n.º 40.As Mesas da Câmara dos Deputados e do Senado Federal, nos termos do § 3°- do art. 60 da Constituição Federal, promulgam a seguinte Emenda ao texto constitucional:Art. 1°- O inciso V do art. 163 da Constituição Federal passa a vigorar com a seguinte redação:"Art. 163.V - fiscalização financeira da administração pública direta e indireta;”Art. 2°- O art. 192 da Constituição Federal passa a vigorar com a seguinte redação:"Art. 192. O sistema financeiro nacional, estruturado de forma a promover o desenvolvimento equilibrado do País e a servir aos interesses da coletividade, em todas as partes que o compõem, abrangendo as cooperativas de crédito, será regulado por leis complementares que disporão, inclusive, sobre a participação do capital estrangeiro nas instituições que o integram.I - (Revogado). II - (Revogado). III - (Revogado). a) (Revogado). b) (Revogado). IV - (Revogado). V -(Revogado). VI - (Revogado). VII - (Revogado). VIII - (Revogado). § 1°- (Revogado). § 2°- (Revogado). § 3°- (Revogado)."Art. 3°- O caput do art. 52 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias passa a vigorar com a seguinte redação:"Art. 52. Até que sejam fixadas as condições do art. 192, são vedados:"Art. 4°- Esta Emenda Constitucional entra em vigor na data de sua publicação.

6 Sistema especial de liquidação e custódia – taxa criada por norma interna do Banco Central do Brasil, onde são incluídos juros e correção monetária pelos índices de inflação.

7 CC. Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por delibera;cão de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

(*) MRW advogadosMichel Rosenthal WagnerGraduado pela Universidade de São Paulo – Faculdade São Francisco - 1983 / Membro técnico do SECOVI nas áreas de Administração Imobiliária, Condomínios (desde 1997) e de Sustentabilidade (desde 2010) / Conciliador do Juizado Especial de Pequenas Causas – Pinheiros (1999/2002) Especialização em Direito Imobiliário (F.M.U.), em Contratos (Centro de Estudos Universitários); em Direito Educacional (Centro de Estudos Universitários); e Arbitragem (Fundação Getúlio Vargas) / Consultor contratado pelo Banco Interamericando de Desenvolvimento (BID) para desenvolvimento de instrumentos jurídicos na área imobiliária e condominial no programa de Revitalização do Centro da cidade de São Paulo inserido no Programa de Locação Social desenvolvido junto à Prefeitura de São Paulo – 2.005 / Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB/SP Seccional Pinheiros (desde 2009) / Contato: www.mrwadvogados.adv.br 

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