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Michel Rosenthal Wagner

Garagens de condomínios

Abrigos de veículos e outras partes acessórias em condomínio - compra, venda e locação

Por Michel Rosenthal Wagner*

Áreas em condomínio destinadas para a guarda de veículos, sejam coletivas ou individualizadas, têm sido palco de discórdias entre seus usuários.

As áreas em questão, utilizadas comumente para guarda de veículos de locomoção, como automóveis, motocicletas, bicicletas, e em alguns casos por barcos e outros assemelhados, se inserem no direito de propriedade e de convivência devendo ser tratadas como uma extensão da moradia de cada um. São direitos inerentes ao exercício da propriedade o uso, o gozo e a fruição destas áreas, e que além das leis, especialmente do Código Civil, recebem atenção da convenção condominial e do regimento interno individual de cada condomínio segundo suas características.

O Código Civil trata especificamente a questão relativa à locação e alienação das partes acessórias em Condomínio, especialmente as garagens, permitindo aos proprietários e eventuais cessionários de direitos extrair delas o benefício a que se destinam, ressalvados os direitos dos demais moradores à segurança, sossego e saúde, direitos estes garantidos no direito de vizinhança também previstos nesta legislação. Neste sentido, mesmo a lei permitida a locação ou a venda das garagens, a Assembléia é soberana para determinar algumas limitações à este direito através da estipulação da maneira que melhor entender na Convenção Condominial.

O Código Civil quando trata de espaços de abrigos de veículos em condomínios traz três possibilidades:

a) área pertencente às partes comuns; b) unidade autônoma vinculada na matrícula de registro do apartamento / conjunto; e, c) unidade autônoma com matrícula própria do registro de imóveis. Assim, pode ser área comum quando relacionada ao direito de uso de estacionamento em garagem coletiva, e este direito pode ser transferido a outro condômino. (a)

A área também pode ser parte da área que compreende toda unidade autônoma, inscrita na mesma fração ideal. (b)

E finalmente, pode ser uma unidade autônoma totalmente independente, registrariamente falando, com número específico de matrícula no cartório de registro imobiliário. (c)

De qualquer forma, o Código Civil trata as áreas como acessórias, e regula o uso e a venda especificamente. Permite que a convenção também disponha quanto à possibilidade ou não de fazê-lo a terceiros estranhos à comunidade, porém apenas na possibilidade “c” acima indicada.

Logicamente, alugar ou emprestar, mesmo por tempo indeterminado, minimamente é possível mediante contrato, que é o que se recomenda. Porém, mesmo neste caso, é entendido que a convenção possa regular quanto à possibilidade de contratar ou não à estranhos. Ainda neste caso, o condômino terá sempre preferência a estranhos.

Uma questão de alta indagação quando dá entrada em vigor do Código Civil, (2.003), era que na possibilidade de ser permitida a contratação com terceiros, é se este terceiro, por exemplo, o locatário, poderia usufruir das áreas de lazer do condomínio. Hoje se afirma que não, seria um desvirtuamento da destinação da área, que por ser acessória, guardar veículos é sua destinação em regra.  

(*) MRW advogadosMichel Rosenthal WagnerGraduado pela Universidade de São Paulo – Faculdade São Francisco - 1983 / Membro técnico do SECOVI nas áreas de Administração Imobiliária, Condomínios (desde 1997) e de Sustentabilidade (desde 2010) / Conciliador do Juizado Especial de Pequenas Causas – Pinheiros (1999/2002) Especialização em Direito Imobiliário (F.M.U.), em Contratos (Centro de Estudos Universitários); em Direito Educacional (Centro de Estudos Universitários); e Arbitragem (Fundação Getúlio Vargas) / Consultor contratado pelo Banco Interamericando de Desenvolvimento (BID) para desenvolvimento de instrumentos jurídicos na área imobiliária e condominial no programa de Revitalização do Centro da cidade de São Paulo inserido no Programa de Locação Social desenvolvido junto à Prefeitura de São Paulo – 2.005 / Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB/SP Seccional Pinheiros (desde 2009) / Contato: www.mrwadvogados.adv.br

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