Idosos em condomínios

O Dia Internacional do Idoso (1º/10) nos instiga a ter um olhar mais apurado aos nossos dados demográficos: até 2050, o Brasil será um país majoritariamente envelhecido, com quase um terço de seus habitantes acima de 60 anos.

A "economia prateada" foi responsável por movimentar R$ 1,8 trilhão, representando 24% do consumo em 2024 (Agetech/2024). Entre as apostas do setor imobiliário estão os condomínios senior livings, que vão demandar síndicos bem preparados! 

A imagem do Brasil como um país jovem fica cada vez mais para trás e a tendência de inversão da pirâmide etária está se confirmando. E com a população idosa ficando mais numerosa - 32 milhões ou 16% da população (Censo 2022) -, o natural é que as instalações físicas e serviços em condomínios se voltem cada vez mais para esse público.

No caso de condomínios já existentes, adaptação de áreas comuns, gestão, funcionários e moradores é necessário, por isso, agir e antecipar-se a este fato é um ato de respeito e consideração à uma população rica em experiência e que muito já fez pela nossa sociedade.

Continue esta leitura para mergulhar neste tema e se preparar para a gestão de condomínios senior livings.

Cenário demográfico brasileiro e o poder da "economia prateada"

O Brasil tem experimentado um rápido envelhecimento populacional. Em 2022, o total de pessoas com 65 anos ou mais no país cresceu 57,4% em relação a 2010. A projeção é que, em 2030, o Brasil tenha mais idosos do que crianças, segundo o Ministério da Saúde.

Essa mudança demográfica impulsiona a citada "economia prateada", que representa o poder de consumo da população 50+. Estima-se que o consumo dos 50+ crescerá 35% e atingirá R$ 3,8 trilhões em 20 anos.

De olho nesse cenário, consultorias e empresas do mercado imobiliário, como Cyrela, Laguna, Hurbana, ABF Developments e Housi, já têm produtos batizados de condomínios senior living concebidos exclusivamente para esse público, com unidades, áreas comuns e serviços que atendem às suas necessidades específicas.

E não basta entregar um empreendimento para moradores 60+: é preciso que o síndico esteja preparado para fazer a gestão ainda mais complexa de um condomínio do tipo garantindo que ele funcione e entregue os serviços previstos com excelência. Afinal, é um público com mais necessidades, vulnerabilidades e que demanda mais atenção.    

Condomínios senior living: mais que moradia, um estilo de vida

Os condomínios senior living não são asilos ou casas de repouso, mas sim empreendimentos que oferecem uma infraestrutura completa e serviços pensados para a terceira idade, promovendo a longevidade ativa, autonomia e socialização.

Renato Castello Branco, CEO da Pro Medical Consultoria e idealizador de projetos como Vintage (Cyrela/Porto Alegre) e Bioos (Laguna/Curitiba), destaca que o foco é no idoso independente, que busca um ambiente que concilie seus interesses com a dinâmica familiar, sem incomodar os filhos e que permite estar em um ambiente com outros idosos ativos.

"É o conceito de família afetiva estendida: os idosos acabam fazendo amigos no condomínio e viram sua família. Faz parte do conceito de um senior living promover convívio entre essas pessoas que compartilham as mesmas memórias, marcas de produtos que gostavam etc. A socialização é fundamental, pois a tendência é ficar muito tempo em casa, isolados, vendo TV, tirando sonecas entre as refeições, e o cérebro vai virando uma 'geleia' pela falta de estimulo", explica Castello Branco.

Características e diferenciais dos condomínios senior living

Esses condomínios são projetados para oferecer segurança, conforto e bem-estar. As unidades, que devem ter pelo menos 42m² na concepção de Renato Castello Branco, são pensadas para comportar os móveis dos moradores, dos quais eles gostam e trazem segurança psicológica.

E, tomando como exemplo o condomínio Vintage, os apartamentos incluem soluções de segurança, como:

• portas mais largas;
• boxes de banheiro maiores;
• botões de pânico (no banheiro e no quarto);
• fogões por indução para evitar riscos de vazamento de gás por esquecer uma boca aberta;
• sensor de fumaça;
• portas com fechadura eletrônica que permitem acesso de equipe autorizado em situações de emergência. 

Entre outros gadgets e tecnologias oferecidos aos residentes, destacam-se:

• Colares com sensor: Ativam câmeras e alertam familiares em caso de queda, permitindo comunicação imediata;
• Câmeras de monitoramento: Posicionadas a 1 metro do chão, são discretas e mostram a pessoa caída em caso de acidente e um pronto atendimento.

Outros diferenciais neste empreendimento senior living:

• Elevador maca, como de hospital;
• Gerador para áreas comuns, elevador e tomadas nos corredores para plugar uma geladeira, por exemplo.

As áreas comuns são pilares fundamentais para a qualidade de vida, incluindo:

• Espaços de saúde: Consultórios, enfermagem 24x7, geriatria semanal.
• Lazer e socialização: Salão de festa com churrasqueira, espaço pet, área de refeição com meal pack/marmita (preparadas por nutricionista) e restaurante, sala de TV, sala de jogos, sala de leitura, salão de beleza, quintal orgânico.
• Serviços: Concierge para agendamentos e organização de viagens, limpeza e arrumação, manutenção, segurança 24h e transporte.
• Atividades físicas, artísticas e sociais: piscina térmica com aulas de hidroginástica, academia (com educadores físicos), oficinas de arte e artesanato, aulas de dança e música, grupos de leitura e discussão, palestras, eventos sociais, excursões.

"Criou-se um ambiente de segurança e convívio. O morador que tem cachorro, pode usar o pet place para passear no próprio condomínio sem precisar sair do prédio e ter que enfrentar uma calçada irregular com risco de queda. Aqueles que quiserem encomendar uma refeição, podem escolher se servir no restaurante com os vizinhos ou comer em casa", exemplifica Renato.

Sobre a cota condominial, ele explica que no caso do Vintage a proposta foi manter o boleto regular, com despesas ordinária, fundos etc, e uma taxa fixa obrigatória das despesas relacionadas aos serviços de enfermagem.  

Síndico de condomínios senior living: perfil e preparo

Nas palavras de Renato Castello Branco, o síndico de um condomínio senior living vira gestor de necessidades, tem um papel de maestro e mediador e precisa ter flexibilidade e muita empatia.

"O idoso reclama bastante e a mão de obra é um desafio: precisa ajustar à missão. Não é um empreendimento comum, os moradores são fragilizados, vulneráveis e se o funcionário não for bem treinado, pode trazer problemas", comenta.

Fabio Trois de Mello, da Banca de Síndicos, foi o primeiro síndico do condomínio senior living da Cyrela, o Vintage, localizado em Porto Alegre, fez a implantação e ficou à frente do empreendimento por dois anos, de 2021 a 2023.

Ele enfatiza que a gestão de um condomínio deste tipo transcende as responsabilidades tradicionais de um síndico.

"O síndico deve possuir uma visão ampla e humanizada, focada nas particularidades da terceira idade. O preparo do síndico para este tipo de empreendimento é crucial". 

Conhecimentos essenciais para o síndico de um senior living

O síndico de um condomínio senior living acaba por desenvolver mais habilidades relacionais, deve estar preparado para situações específicas e faz a gestão de serviços que não são comuns em empreendimentos tradicionais, como serviços de saúde e de gastronomia, e manejo de lixo hospitalar.

"Tem que ter paciência, gostar de conversar bastante e ouvir histórias. Assembleia tem que ter bolo, quando um se ausenta para ir no banheiro, tem que voltar o assunto, precisa falar mais alto porque muitos já não escutam tão bem. A manutenção tem que ser impecável e estar em dia", exemplifica Castello Branco. 

Confira abaixo o leque de especificidades da gestão de um senior living: 

• Gestão de Pessoas e Saúde: Além das habilidades administrativas e financeiras, o síndico precisa entender de gestão de equipes multidisciplinares de saúde (geriatras, enfermeiros, nutricionistas, fisioterapeutas, terapeutas ocupacionais, psicólogos) e saber como coordenar seus serviços para oferecer um atendimento completo e personalizado aos moradores.
• Legislação Específica: o gestor deve ter conhecimento sobre direitos do idoso (Estatuto do Idoso), normas de acessibilidade (como a NBR 9050) e regulamentações sanitárias é fundamental para garantir a conformidade e o bem-estar dos residentes.
• Psicologia do Envelhecimento: Compreender as fases do envelhecimento, as necessidades emocionais e sociais dos idosos, e como promover um ambiente que estimule a autonomia e a socialização, sem infantilizar ou estigmatizar.

Atuação e desafios de gestão de um síndico de senior living

A atuação do síndico em um condomínio senior living é proativa e multifacetada. Os desafios de gestão são significativos e exigem uma abordagem diferenciada.

"O condominio tem que rodar de modo a atender todas as necessidades do público. Do atendimento do porteiro/recepção ao equipamento de aquecimento da piscina, tudo tem que estar funcionando bem. A manutenção tem que ser perfeita", enfatiza Fabio Trois de Mello, lembrando, mais do que nunca, da responsabilidade civil do síndico.

Exemplos: Limpeza de caixa d'água tem que ser numa periodicidade mais curta (risco de contaminação), o gerador e o botão de pânico das unidades têm que estar funcionando, reformas dentro das unidades precisam de acompanhamento próximo do síndico porque um erro de execução pode prejudicar o coletivo (como na fiação elétrica que é de uso comum).

Mas não para por aí: 

• Manutenção da Autonomia e Privacidade: Equilibrar a oferta de serviços de apoio com a preservação da independência e privacidade dos moradores, garantindo que o ambiente seja um lar e não uma instituição.
• Promoção da Socialização e Atividades: Desenvolver e coordenar um calendário de atividades que estimulem o convívio social, a atividade física e mental, e o engajamento dos idosos, combatendo o isolamento.
• Gestão de Crises e Emergências: Estar preparado para lidar com situações de emergência médica, quedas e outras intercorrências comuns na terceira idade, garantindo respostas rápidas e eficazes, muitas vezes com o uso de tecnologias como colares com sensor e câmeras de monitoramento (citadas no início da matéria).
  • Fabio foi o responsável pela criação de rota de fuga, assim como nos hotéis, em todos os andares do Vintage, com protocolo em caso de emergências, com toda equipe bem treinada semestralmente. Neste condomínio, a portaria abre o portão para ambulância, bloqueia o elevador para atender o andar onde há a emergência e levar a pessoa para o hospital. "Conseguimos tirar uma pessoa em minutos e salvá-la", comemora.
• Comunicação com Familiares: Manter uma comunicação transparente e empática com os familiares dos residentes, que muitas vezes estão envolvidos nas decisões e preocupados com o bem-estar de seus entes queridos.
• Adaptação Contínua da Infraestrutura: Assegurar que a infraestrutura do condomínio esteja sempre atualizada e adaptada às necessidades dos moradores, que podem mudar com o tempo, exigindo reformas e modernizações constantes para garantir a acessibilidade e segurança.
• Sustentabilidade Financeira: Gerenciar o condomínio de forma a garantir a sustentabilidade financeira, considerando os custos elevados de serviços especializados e a manutenção de uma infraestrutura de alta qualidade.

"Numa das visitas que fiz ao Vintage, depois da implantação, estavam organizando a festa junina e escolhendo quem ia a ser a noiva. E um rapaz veio fazer uma 'reclamação' para mim. Ele disse que não achava mais a mãe porque ela estava sempre em alguma atividade, ou é campeonato de buraco, ou hidroginástica, e só falava comigo por 5 minutos. No final, era um agradecimento", recorda Renato.

Comunicação e Escuta ativa para entender as demandas da comunidade 

E foi justamente numa festa junina que o inusitado aconteceu: o síndico Fabio Trois de Mello foi o noivo da quadrilha! Ele conta que no Vintagem havia mais mulheres do que homens, e os poucos homens ficaram encabulados.

"Eu me coloquei à disposição para participar, dei o exemplo e no ano seguinte um senhor assumiu o papel de noivo da quadrilha. O síndico tem que ter papel de liderança ativa e entender a comunidade", diz Fabio.

Como parte fundamental na compreensão dos condôminos, ele fazia reuniões periódicas estilo “café com síndico” para ouvir o que eles queriam e ver o que poderia fazer dentro da previsão orçamentária ou chamar assembleia para deliberar. Além de receber feedback do que já tinha sido feito e ajustar, se necessário.

"Era uma construção coletiva, com propostas minhas e dos condôminos. Eu fomentava e estimulava as atividades, tinha insights dos Terapeutas Ocupacionais e professores de educação física para equalizar as atividades. Era um ouvinte de quem aplicava os serviços e dos moradores/usuários", relata Fabio. 

Além de praticar uma comunicação clara e acolhedora, Fabio implantou o jornal periódico do condomínio como uma forma de prestação de contas frequente - e não deixar somente para a assembleia - e “coluna social” com fotos dos moradores e das atividades.

"A assembleia não deve ser o único momento de contato do síndico com os condôminos para haver otimização e assertividade. Já tenho como boa prática fazer uma preparação para a AGO", ensina.

Outro ponto era o horário da assembleia: era definido pelos moradores e começava mais cedo.

"Também é preciso haver muita didática, trazer as coisas no detalhe, verbalização clara e ouvido aberto para entender a pergunta e saber dizer o SIM e o NÃO. O síndico precisa estar preparado para aquele momento. Quem não é bom ouvinte, não serve."

Lançamentos e o futuro do mercado senior living no Brasil

O mercado de senior living no Brasil está em expansão. Empreendimentos como o Magno Três Figueiras, lançado em 2020 e em operação desde abril de 2025, e o LOMA Pedra Branca by DOM Senior Living em Florianópolis, com previsão de entrega em 2026, são exemplos dessa tendência.

A demanda é crescente, especialmente em grandes cidades, onde o custo do metro quadrado é elevado e os filhos muitas vezes não têm espaço para os pais. 

"Hoje, os apartamentos não têm um quarto 'sobrando' para o 'vovô' nos grandes centros. O metro quadrado é caro, a dinâmica das famílias mudou, a agenda das crianças é intensa. Imagina inserir uma avó no contexto de netos adolescentes. O idoso independente não quer incomodar os filhos", afirma Renato Castello Branco.

Acessibilidade em condomínios existentes

Os condomínios existentes precisam estar atentos ao atendimento das exigências de acessibilidade. O assunto é tão sério que há uma norma técnica que trata sobre o tema, a ABNT NBR 9050, e a Lei de Acessibilidade, ambos de 2004. 

No caso da norma, o documento não é específico para idosos, mas a ideia do chamado desenho universal é que ele sirva para todos, seja um idoso, uma pessoa com necessidades especiais, problemas de locomoção, ou, inclusive, uma criança, um jovem ou um adulto.

Os condomínios construídos antes de 2004 não foram planejados de acordo com as regras de acessibilidade. Porém, o que vem ganhando força é que as edificações que não tenham áreas comuns acessíveis passem por reformas e adaptações para que todos os moradores possam usufruir delas – um direito de todo condômino.

Alterações mais comuns feitas em condomínios com idosos

• Rampas de acesso: feitas para substituir escadas, devem obedecer a norma 9050 sobre a sua inclinação máxima – já que uma rampa super inclinada não iria ajudar no deslocamento
• Piso antiderrapante: pisos lisos demais ou com muitos tapetes facilitam quedas
• Corrimãos: devem estar em ambos os lados de escadarias, e começar e terminar da parede
• Escada de alvenaria nas piscinas: a substituição de escadas de inox por uma que seja parte da piscina ajuda a todos a entrarem na água de forma muito mais segura
• Aumento da clausura para que caiba ali uma pessoa com cadeira de rodas
• Elevadores: o condomínio deve disponibilizar elevadores sempre que não conseguir que suas rampas sigam a NBR 9050
• Adaptação de banheiros: colocação de barras de apoio corretamente em banheiros das áreas comuns
• Adaptação de portas: A NBR 9050 pede que as portas sejam largas o suficiente para que seja possível passar uma cadeira de rodas, que tem, geralmente 90 cm.

- Saiba mais sobre Acessibilidade em Condomínios

Funcionários preparados para atender moradores idosos

Não é só a parte física que precisa de alteração para atender melhor a terceira idade. Funcionários também devem estar preparados para lidar com esse público diverso.

Por exemplo, é o porteiro quem lida mais com o idoso, quando esse entra e sai do condomínio pelo portão da frente. Se possível, o funcionário pode oferecer ajuda quando o morador chega com sacolas. Mas o ideal é que primeiro pergunte se a pessoa precisa de ajuda, já que nem todo idoso gosta que lhe ofereçam ajuda.

Há muitos que, inclusive, relutam em ser ajudados, principalmente quando é um colaborador – e não um vizinho – quem se predispõe a ajudar. O síndico deve ficar de olho nessas situações, para evitar que funcionários bem intencionados se sintam desmotivados a ajudar outros senhores em situação semelhante, depois de uma reação mais ríspida.

Vale também perguntar aos idosos como é o relacionamento deles com os funcionários do condomínio, se são bem tratados, e o que poderia melhorar no relacionamento entre eles. As vezes, pequenas mudanças podem acarretar em grande impacto positivo para eles.

Outro ponto importante, e obrigatório por Lei, é o funcionário ter noções básicas de primeiros socorros e uma caixinha com itens básicos à disposição. De acordo com a Norma Regulamentadora NR-7, todo condomínio deve ter ao menos um funcionário treinado e estar equipado com material necessário à prestação dos primeiros socorros.

E para casos em que o idoso more sozinho, também é válido que o síndico ou zelador tenha consigo os dados de contato de algum parente ou amigo para avisar em caso de emergência.

Enfim, ter funcionários preparados faz a diferença. Em caso de terceirizados, vale a pena perguntar à empresa terceirizadora se os colaboradores recebem treinamento para lidar com idosos. E em casos de funcionários próprios, cursos de capacitação e reciclagem - que contemplem esse tipo de treinamento - também são válidos.

Vagas de garagem

Atualmente, há diversas regras e leis para a garagem que, em geral, variam de acordo com a localidade e são específicas para locais públicos apenas, como shoppings centers e mercados.

Mas não é porque o condomínio não é obrigado a destinar vagas para os idosos, por exemplo, que haverá omissão do síndico sobre o tema.

Um bom caminho é conversar sobre o tema em assembleia. Quando houver sorteio de vagas, é possível separar as mais próximas dos elevadores para idosos e deficientes físicos. Então, realiza-se o sorteio entre eles somente para esses espaços. É importante, porém, que os outros moradores concordem com o arranjo.

Um cuidado importante, nesse caso, é que haja uma ratificação anual desse “benefício” aos mais velhos. Já que não haveria sentido, no caso de falecimento, que um filho ou outro parente mais novo continuasse a usufruir da facilidade.

Outra medida que ajuda a evitar desconfortos é que essa população não fique com as “vagas presas”, quando é necessário trocar a chave com outro morador. Mesmo sendo cuidadosos, é possível que haja confusão com um câmbio diferente na hora de manobrar, por exemplo.

Quando o idoso não tem direito à vaga de garagem, o ideal é que haja a possibilidade de entrada e saída com o carro para carga e descarga.

Diferenciais em condomínios com idosos 

Não precisa ser um condomínio senior living para proporcionar atividades aos seus moradores mais velhos. Para implementar medidas que custem algo extra, é importante ter apoio assemblear. Veja abaixo alguns diferenciais para a terceira idade:

• Equipamentos de ginástica voltados para esse público
• Aulas de pintura, de dança, de hidroginástica, etc. (saiba mais sobre empresas de recreação e atividades em condomínios)
• Áreas verdes para passeios
• Implantação e manejo de hortas (veja aqui como montar uma horta no condomínio) 
• Concursos e gincanas
• Espaço e mesas para carteado

Outros cuidados

Há, infelizmente, idosos que moram sozinhos e que não estão em sua saúde mental intacta. Nesses casos, o condomínio não é responsável pelo morador, mas pode ajudá-lo ligando para seus familiares quando algo de errado acontecer. Casos de negligência por parte da família podem ser enquadrados no Estatuto do Idoso.

Vale sempre convidar o condômino idoso para participar das assembleias que estão por vir. As vezes, o manejo da correspondência não é feito por ele. Convidá-lo a participar da reunião casualmente pode ser uma forma de ajudá-lo a tomar parte da assembleia.

Também é dever do síndico alertar o morador idoso, e seus familiares, se for o caso, quando este for descortês com os funcionários. Lembre-o que o empregado é do condomínio, e que merece educação e gentileza.

Se o comportamento persistir, ressalte a importância de um tratamento humano e respeitoso, e que se o mesmo não ocorre, o condomínio e o morador ficam suscetíveis a ações judiciais por assédio e dano moral.

Quando o idoso causar algum problema, como por exemplo com barulho, o correto é tratá-lo com a mesma cordialidade e respeito dispensados a outros condôminos. Explique que arrastar cadeiras, o barulho da bengala apoiando no chão continuamente, ou o volume muito alto da TV devem ser evitados nos horários de silêncio.

Se for o idoso a reclamar de um vizinho específico e continuamente, vale investigar com outros moradores para saber se realmente aquela pessoa incomoda – a atitude, aliás, vale sempre para casos de reclamação de vizinho.