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Gabriel Karpat

Lei e condomínio

Síndico deve conhecer a lei, a convenção e o regulamento interno

 Por Gabriel Karpat*

Toda gestão condominial tem sua estrutura baseada e amparada na complexa legislação que norteia os atos dos responsáveis por dirigir e tomar decisões nesse formato de vida coletiva. Esse conjunto de leis existentes trata das mais diversas ações ocorridas em um condomínio, das mais simples às mais complicadas. E devem, claramente, ser observadas e obedecidas.

Recurso essencial para a manutenção da ordem, a legislação deve ser objeto de consulta constante do síndico. O desconhecimento de alguma obrigação não o isenta e nem isenta o condomínio de sua aplicação, bem como não inocenta das sanções sobre os atos considerados irregulares.

Na vida condominial, também vale a máxima “Dura lex, sed lex", em latim, cujo significado em português é "a lei [é] dura, porém [é] a lei". Por mais dura que seja a legislação, é necessário respeitá-la. Não diferente é a responsabilidade dos síndicos, que devem atender todas as regras existentes.

Da simples convocação de uma assembleia geral à elaboração de sua respectiva ata, artigos que disciplinam a matéria na convenção devem ser atendidos: prazos, comprovação de entrega e o registro das deliberações em ata e sua legitimidade, tudo de acordo com o que é determinado na legislação. Vale ressaltar que as assembleias e discussões compartilhadas de assuntos importantes com os demais moradores ajudam o síndico a ver com clareza a avaliação de suas ações. O mesmo vale para a aplicação de multas e notificações de advertência, que seguem o que regula o regimento interno de cada edifício em restrita obediência aos artigos do Código Civil que regem a matéria.

Mais além, atitudes corriqueiras com relação aos funcionários como contratações, demissões, horas adicionais e escala de folgas têm sua composição regulada pela Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT) e o dissídio coletivo da categoria. Até mesmo na contratação de um serviço para atender uma necessidade urgente ou uma benfeitoria aprovada pela maioria em assembleia geral é preciso que em seus pagamentos tenham sido verificados as eventuais retenções de impostos a que estão sujeitos. Afinal, na qualidade de contratante, o condomínio é responsável por tal obrigação. Nem mesmo a deliberação de uma assembleia isenta o síndico do cumprimento do que exigem as leis que regem esse tipo de relação. Sua observância é pré-requisito essencial de suas determinações e ações dentro do condomínio.

Esse complexo emaranhado de preceitos, normas e regulamentações não raramente restringem as ações e, por muitas vezes, dificultam uma tomada de decisão, mesmo que urgente, por parte dos responsáveis pela gestão. Porém, não são apenas os aspectos restritivos da lei que devem nortear o dia a dia de um síndico.

A mesma lei que restringe e limita suas ações também o ajuda na obrigação de tomar decisões que mantenha a edificação tanto no aspecto físico como em sua moralidade nas diversas questões do cotidiano. Cuidar dos componentes e bens comuns que evitem prejuízos para a coletividade, coibir ações comportamentais que comprometam o sossego ou salubridade da massa condominial também é dever e é claramente expresso no Código Civil.

Pagar as contas pontual e regularmente, cobrar os inadimplentes, manter regularizada a situação trabalhista dos funcionários e atender as normas municipais da edificação são outras obrigações inerentes ao síndico assim que assume o cargo e inicia a sua gestão.

Se por um lado, os problemas que o síndico enfrenta têm suas ações limitadas pelas normas legais, por outro, o descumprimento das obrigações que assumiu ao ser eleito pode lhe causar sanções que vão desde a sua destituição do cargo a cobranças por improbidade ou negligência.

A ambiguidade existente nesse processo de gestão faz com que condomínios, através de seus síndicos, procurem a assessoria de administradoras profissionais e advogados especializados na orientação de suas atitudes. Essa ajuda é valiosa para que o síndico mantenha a indispensável legalidade de suas ações sem ficar intimidado na tomada de decisões importantes, sem que as complexas leis o motivem para uma imobilidade e justifique ausência de solução.

O complexo contexto da administração condominial exige constantes e cuidadosas ações em prol da coletividade, especialmente para que assim sejam interpretadas pela maioria. Deve ir além da boa vontade e voluntariedade, amparando-se sempre no conhecimento e no planejamento na busca das mais diferentes soluções aos inúmeros problemas que surgem no condomínio. Somente assim a ampla legislação se transforma em aliada, não em empecilho.

(*) 

Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros, diretor da GK administração de Bens e Professor do Curso online SíndicoNet 
 

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