Lei da portaria virtual: o que muda para condomínios do DF
Norma veda implantação de portaria virtual em condomínios com mais de 45 unidades e torna seguro obrigatório. Veja como síndico deve agir!
Aprovada recentemente no Distrito Federal, a Lei 7.686/2025 cria obstáculos para condomínios habitacionais que desejam implantar a portaria virtual, modalidade que tem conquistado cada vez mais adeptos por aliar segurança e economia.
Alvo de críticas de entidades representativas do setor condominial e de empresas de segurança, a norma deixou síndicos e moradores em estado de alerta ao impor restrições para a adoção do sistema, especialmente em grandes empreendimentos, colocando em xeque a autonomia sobre os procedimentos adotados no controle de acesso.
Nesta matéria, o SíndicoNet detalha tudo o que você precisa saber sobre a lei, como o mercado está se mobilizando para anular as novas regras para portaria virtual e quais são as recomendações para condomínios no momento.
O que diz a lei da portaria virtual do Distrito Federal?
Publicada em 12 de junho, após a derrubada do veto do governador Ibaneis Rocha, que se posicionou contra a medida em 2020, a Lei 7.686/2025 estabelece o seguinte:
- Fica vedada a implementação de portarias virtuais em condomínios com mais de 45 unidades habitacionais.
- O sistema pode ser adotado por empreendimentos que possuam menos de 45 unidades, desde que tenham somente uma portaria para pedestres e uma para veículos.
- Torna-se obrigatória a contratação de seguro específico para sinistros decorrentes de acidentes envolvendo veículos e o sistema de automação dos portões, bem como aqueles ocasionados por roubos e furtos nas dependências.
- Condomínios que já implementaram a portaria virtual terão um prazo de 90 dias para se adequarem à nova norma, contados a partir da publicação.
Por que as regras para portaria virtual mudaram?
A portaria virtual é um modelo de controle de acesso em condomínios que dispensa a presença física de funcionários no local. Assim, todo o monitoramento e atendimento são feitos à distância, por uma central de segurança especializada.
Com base nisso, a proposta de autoria do deputado Robério Negreiros (PSD-DF), defende a preservação de vagas de porteiros e alega que a modalidade seria mais suscetível a falhas e à ação de criminosos.
“O ideal seria poder unificar o porteiro e a tecnologia. Não obstante a tecnologia ser primordial para as atividades dos dias atuais, não podemos perder de vista que jamais um sistema de computador substituirá a capacidade humana, pois, além de uma possível falha e de vulnerabilidade do sistema de portaria à distância, ainda podemos citar o fato de que os porteiros são treinados para agir nas situações de emergências”, justifica o parlamentar.
Em ação protocolada no Supremo Tribunal Federal (STF) para apurar a inconstitucionalidade da Lei 7.686/2025 na última segunda-feira (23), a Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança (Abese) contesta tais afirmações.
Conforme a entidade, serviços de portaria remota geram mais de 1,5 milhão de empregos diretos, enquanto os indiretos ficam na casa dos 3,5 milhões no Brasil. Além disso, ela alerta para efeitos econômicos negativos da lei:
“Milhares de empresários, síndicos e moradores sofrem com essa norma, pois investiram tempo e recursos em uma atividade legítima e necessária para a sociedade brasileira”, aponta o documento.
Dessa forma, é requisitado ao STF que suspenda imediatamente os efeitos da lei, por meio de medida cautelar. O principal argumento, descrito na petição inicial, é que a Câmara Legislativa do Distrito Federal invadiu competência privativa da União.
Em vídeo divulgado nas redes sociais (assista abaixo), Selma Migliori, presidente nacional da Abese, lembra que outras iniciativas nesse sentido já foram combatidas:
"Fizemos isso no Distrito Federal, em Recife, Limeira e até na capital de São Paulo e seguiremos, sem medir esforços, para defender o mercado e a livre iniciativa."
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Realidade de condomínios não foi levada em consideração
O Sindicondomínio-DF, entidade que representa oficialmente os condomínios do Distrito Federal, também aponta vícios na nova legislação em um parecer divulgado no último dia 25.
Segundo o consultor jurídico do sindicato responsável por elaborar o documento, Delzio Junior, a lei 7.686/2025 desconsidera a realidade de edifícios como os da Superquadra Sul (JK), onde não há espaço físico para instalação de guaritas.
"Esses prédios não têm pilotis, não têm espaço físico para instalar uma guarita e abrigar um porteiro. E agora, pela nova lei, também não podem ter portaria virtual. Na prática, a lei desprotege esses condomínios em vez de proteger, pois os deixa sem qualquer forma viável de controle de acesso", alerta.
Para o presidente da ANACON (Associação Nacional de Advogados Condominiais), o poder da assembleia condominial, que é soberana para decidir sobre os assuntos internos, foi desrespeitado.
"Cada condomínio, de acordo com sua estrutura e com o que os condôminos definirem em assembleia, deve dizer se vai ter portaria virtual, se vai ser orgânica, se vai ser terceirizada. O legislador não pode determinar isso", reforça Márcio Spimpolo.
Outro ponto criticado é a obrigatoriedade da contratação de seguro específico. Segundo os juristas, além de mais uma interferência indevida, a medida cria uma responsabilidade de guarda para o condomínio que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não prevê, a menos que esteja expresso na Convenção.
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Como o síndico deve agir em condomínios afetados pela lei
Com o encerramento do prazo para adequação em setembro, a lei gera um cenário de grande insegurança jurídica e financeira para os condomínios do DF. A reversão de um sistema de portaria virtual implica em quebra de contratos, novos investimentos e, principalmente, aumento expressivo nos custos com a folha de pagamento.
"Imagine um condomínio de 100 a 200 unidades que se adequou, fez toda uma estrutura, gastou dinheiro com isso, e agora tem que retornar [ao modelo presencial] por determinação de uma nova lei. Será preciso que o jurídico desse condomínio mova a medida necessária para interromper a aplicabilidade dessa lei", orienta Spimpolo.
A recomendação do Sindicondomínio-DF segue a mesma linha. "Todos são obrigados a cumprir a lei. Os condomínios têm dois caminhos: cumprir a lei ou procurar associações e sindicatos para entrar na justiça e obter uma decisão para derrubá-la", afirma Delzio.
O Sindicondomínio-DF já anunciou que está promovendo as medidas pertinentes, junto ao Ministério Público e outros órgãos, para buscar a declaração de inconstitucionalidade da lei da portaria virtual na Justiça.
Enquanto não houver uma decisão liminar do STF, a recomendação é que os condomínios afetados procurem assessoria jurídica especializada e levem o tema para deliberação em assembleia, a fim de decidirem, em conjunto com os moradores, os próximos passos a serem tomados.
A judicialização individual ou coletiva parece ser o caminho mais provável para proteger o direito de escolha e o patrimônio do condomínio.
Caso a norma se mantenha em vigor, especialistas preveem um efeito cascata em outros estados, alimentado por pressões de terceirizadoras. “Não houve consulta pública, e sequer o sindicato foi procurado. Essa lei foi feita para beneficiar empresas de terceirização, que, com ela, mantêm contratos e ampliam o número de funcionários”, resume Delzio.
Agora que você já sabe tudo sobre a nova lei da portaria virtual do Distrito Federal, leia também nosso tira-teima com dúvidas solucionadas sobre esse tipo de sistema.
Fontes consultadas: Márcio Spimpolo (advogado e diretor da ANACON); Delzio Junior (consultor jurídico do Sindicondomínio-DF) | Com informações de JOTA e Agência CLDF
