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Rodrigo Karpat

Perfil do síndico

Saiba escolher a pessoa certa para ocupar o cargo no seu condomínio

 Por Rodrigo Karpat*

1) O síndico dono do prédio

Este síndico tem o perfil de não deixar que nada seja feito sem a sua anuência. Ele faz tudo sem consultar os condôminos e não presta contas do que está fazendo. Ele realmente acredita ser o dono do prédio, esquecendo que é um mero representante do condomínio e que foi eleito para defender os interesses de todos e não fazer as coisas ao seu critério.
 
 Faz apenas a assembleia ordinária( 1.350 CC),  uma vez ao ano, isso quando a faz. Ele tem lugar quando os condôminos não querem mais participar da vida do prédio, ou pelo trabalho ou por já ter ocorrido muitos problemas no passado e, de certa forma, a situação é cômoda.
 
 Muitas vezes este síndico está na gestão por anos, pois não existe interesse dos demais condôminos. 
 
Cuidado: Normalmente o síndico com este perfil é bem intencionado, porém por força das circunstâncias, por ter ficado sem respaldo, acaba fazendo as coisas da sua forma.  Assim, é importante que exista uma gestão participativa, aonde o conselho eleito realmente exerça a sua função. Uma opção salutar, também é designar comissões, do tipo:  de segurança, obras, orçamentos, e demais conforme necessidade de cada prédio. Atitude que ajuda a dividir o trabalho e tornar a gestão mais transparente,atendendo a necessidade dos demais. 
 
Realizar assembleias periódicas evita que os condôminos não se reúnam apenas uma vez ao ano e discuta tudo assuntos pendentes de uma só vez, o que faz a pauta ficar extensa e pouco produtiva. 
 

2) O síndico poupador  

(Este síndico somente representa problema se ele negligenciar as demais necessidades do prédio, este é o personagem abaixo.)
 
O síndico poupador pensa somente em economizar a qualquer custo e não aumentar o condomínio. O seu principal objetivo é fazer caixa a qualquer custo. Em contrapartida, o prédio fica em situação deplorável por falta de manutenção, o patrimônio sofre desvalorização  que pode chegar a 30%. O mais preocupante é o prédio correr vários riscos em função do descumprimento de adequações necessárias ou manutenções, tais como:renovação de AVCB ( auto de vistoria do corpo de bombeiros), medição ôhmica ( para raios), limpeza de caixa d’agua, Brigada de Incêndio, CIPA, não pagamento de horas extras aos colaboradores, mesmo quando estes fazem jus, falta de manutenções adequadas, contratação de administradoras de segunda linha, entre outros.
 
Cuidado: Este síndico é perigoso, pois em um primeiro momento os moradores ficam satisfeitos, pois não existe o aumento do condomínio. Porém a longo prazo, isso pode ser perigoso, pois o prédio ficará tão defasado que quando da necessidade de adequação o valor do condomínio pode chegar a dobrar.  
 
Aumentos e adequaçôes necessárias (manutenção, obras, normas) devem ocorrer anualmente e fazer parte do orçamento.
 
 O orçamento deve ser elaborado anualmente (1.348,VI do CC)e levar em conta o gasto efetivo do edifício para se gerir considerando os aumentos de concessionários de agua, luz, dissídio de funcionários, inadimplência, entre outros que possam impactar no orçamento. 
 
Não adequar anualmente o orçamento pode ser perigoso, pois no futuro pode representar um aumento muito grande. O ideal é mapear as necessidades do condomínio, destinar verba dentro do orçamento para obras e adequações, e dentro de um planejamento ir executando. 
 

3) O síndico das obras

(este síndico representa problema somente se as obras não estiverem orçadas e se estiverem superfaturadas, este é o personagem abaixo).
 
Este síndico, pode até começar bem. Ele verifica a necessidade real de obras no  prédio e em um primeiro momento faz o procedimento de forma correta, ou seja,  aprova o orçamento em uma assembleia, faz 3 orçamentos, porém como não existe interesse dos demais em se envolver, ele vê uma oportunidade de ganhar dinheiro com as obras.
 
 Assim, começa a contratar prestadores de serviços sem nota, a fazer reformas sem necessidade, sempre com pagamentos parcelados a perder de vista. Ele procura não mexer no orçamento para não chamar a atenção e para ele tudo é urgente, sem tempo para orçamentos ou consulta a assembleia. 
 
Este síndico adora, fazer obras na coluna do prédio ou descobrir vazamentos, situações que permitem a ação do síndico mal feitor, de realizar a obra de forma imediata e sem tempo para fazer orçamentos. 
 
Cuidado: A realização de obras no condomínio deve seguir os preceitos do Código Civil, art. 1.341, para obras necessárias, maioria simples da assembleia. Obras úteis, maioria dos condôminos. Obras voluptuárias 2/3.As obras emergências devem ser ratificas em assembleia. 
 
Toda obra deve ser acompanhada pelo conselho ou comissão de obras, ser precedida da assinatura de um contrato, e ter pelo menos 3 orçamentos, os mesmo devem ficar arquivados no prédio.
 

4) Síndico Profissional

A contratação de síndico profissional tem se tornado um hábito em condomínios clubes, nos de grande porte ou em prédios onde não existem condôminos dispostos a exercer a função. O mesmo costuma ficar no condomínioo algumas vezes na semana e em horáriospré- determinados. A previsão esta no artigo 1.347 do CC, porém caso a Convenção restrinja a contratação de sindico profissional o prédio não poderá dispor de um. 
 
Cuidado: A contratação do síndico profissional deve ser precedida de um abusca critériosa no mercado, e de referências do profissional na área. O acompanhamento direito dos membros do conselho é salutar para que gestão funcione. Ao contratar o profissional sugere-se a assinatura de um contrato estabelecendo os deveres de parte a parte. 
 
Embora a profissão não seja regulamentada, algumas empresas oferecem cursos de formação e qualificação, questione sobre a participação do profissional neles.
 

5) Síndico empresário

É sempre muito bem visto no condomínio, e por possuir outros afazeres gere o condomínio como se fosse uma empresa, o que é ideal para uma gestão saudável. 
 
Cuidado:Para funcionar de forma prática e sem atrito é necessário o suporte de um bom zelador com perfil de gerente predial, eter o suporte dos membros do conselho, e por fim  contar com uma boa administradora que de preferencia possua sistema de gestão que permita consultas “online”, seja para o síndico ou condôminos.  
 

6) Síndico aposentado

Tem disponibilidade para estar no prédio boa parte de seu tempo, da bastante atenção a todos condôminos,  costuma trabalhar de perto com a administradora e o com  zelador. 
 
Cuidado: O síndico deve realizar assembleias periódicas, apresentar planejamento de trabalho, trabalhar em conjunto com a administradora e conselho, não se envolver em fofocas ou exercer pressão demasiada nos funcionários do prédio. O mesmo não deve se perpetuar no cargo. É saudável a troca de gestão pelo menos a cada dois ou três mandatos. 

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