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Rodrigo Karpat

Pergunte ao especialista

Essa semana, Rodrigo Karpat fala sobre área extra no condomínio, gastos sem aprovação e floreiras

O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.

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Área a mais

Pergunta 1, de Fernando Oliveira
 
Depois de receber o "habite-se",  o construtor do meu condomínio fez uma rerratificação da convenção e registrou no cartório o subsolo (que já existia desde o início da obra) com uma área de 273 m2. Essa área foi aprovada na prefeitura como área de lazer. Na convenção (rerratificação) ela constou apenas como subsolo, mas, na condição de área privativa, com índice cadastral do IPTU separado dos apartamentos.
 
Ocorre que na verdade o tamanho do subsolo é de 600m2, quer dizer, há uma área irregular. Como proceder para regularizá-la. Preciso da unanimidade?
 
Posso entrar com uma ação de nulidade da rerratificação mesmo depois de 15 anos?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Fernando, a  questão precisa ser analisada melhor. Somente após a verificação de todos os documentos arquivados no Registro de Imóveis é possível saber corretamente. De qualquer forma, se as unidades estavam vendidas não é possível qualquer alteração de convenção, salvo com 2/3 dos condôminos em assembleia regularmente convocada. 
 
Porém, pelo o que Sr. passou não parece se tratar de alteração de convenção, e muito menos de situação que possa ser ratificada após o "habite-se".
 
Assim, importante verificar o que consta nas plantas arquivadas e no cálculo de área.
 
Se a irregularidade estiver na convenção, basta alterá-la com 2/3 dos votos dos condôminos,1.351 do Código Civil.  No caso de constar na especificação uma coisa e na prática existir outra, a questão é mais complexa e inicialmente precisa passar pela análise de um advogado e de um engenheiro, levando em conta se área acrescida não ultrapassa o potencial construtivo do terreno.
 
Após verificação e sendo possível a regularização, será necessário alterar a fração ideal de todas as unidades, elaborar nova planta, requerer ratificação das matrículas, o que somente poderá o ocorrer com a concordância da unanimidade dos condomínios.
 

Sem aprovação

 
Pergunta 2, de Marcelo Duna
 
Temos no condomínio uma comissão orçamentária criada pelos moradores, onde 03 moradores fazem os orçamentos do condomínio, sempre com mínimo 03 orçamentos. Esta semana o síndico do nosso prédio efetuou um serviço de troca de estofados  de entrada do hall e salão de festas no valor de R$ 7 mil reais sem fazer os 03 orçamentos e sem passar pelo conselho orçamentário ou conselho do condomínio . O que podemos fazer sobre este caso?
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Marcelo, não obstante seja prerrogativa do sindico a realização de despesas considerando os limites impostos por cada convenção, pode ser aprovado pelos moradores e conselheiros em assembleia, a sistemática de aprovação de compras somente mediante aprovação da comissão e com três orçamento, ficando o síndico obrigado ao seu cumprimento. Art. 1.348. Compete ao síndico:IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
 
Assim, a  primeira medida é chama-lo no conselho e conversara fim de sanar a questão, caso a situação não seja resolvida a única saída será destituí-lo mediante convocação de uma assembleia por ¼ de condôminos. (Art. 1.349 do Código Civil)
 

Espaço da janela

 
Pergunta 3, de Carla
 
Gostaria de saber se por lei eu tenho direito sobre alguma área entorno das minhas janelas? Moro no térreo e gostaria de plantas algumas flores em baixo das minhas janelas. Eu tenho esse direito? 
 
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
 
Prezada Carla, a sua área é aquela descrita em sua matrícula e na convenção. Caso estejamos falando de floreiras, e estas estejam em áreas comuns, dependerá da gestão do condomínio e do deliberado em assembleia quanto a manutenção das mesmas.
 
Normalmente as floreiras são de responsabilidade de cada unidade. Porém, se a Sra. estiver se referindo as áreas comuns próximas a sua unidade que está no térreo, as mesmas são de uso coletivo.

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

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