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Cristiano de Souza

Prescrição da dívida condominial

Detalhes da decisão do STJ sobre prescrição de 5 anos

Por Cristiano de Souza*

Em 18 de agosto de 2011, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ (RESP 1139030), mais uma vez interpretou a legislação para condomínios, agora no que concerne a prescrição para cobrança dos condôminos das suas obrigações de participar do rateio de despesas condominiais.

Sem adentrar no mérito do julgamento, se bom ou ruim, o STJ mais uma vez, demonstra que para assuntos condominiais, a formalidade necessária e exigida por lei, bem como a prática na administração de condomínios, são vistas bem distantes, se lembradas.

Em rápido resumo, decidiu o STJ que a prescrição para cobranças de condomínios é de 5 anos, uma vez que o mesmo é detentor de 2 requisitos necessários para o referido prazo, qual seja: a) dívida líquida; e b) definida em instrumento privado ou público.

Esclarece o tribunal:

“A expressão “dívida líquida” deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada.” e “a palavra “instrumento” deve ser interpretada como documento formado para registrar um dever jurídico de prestação.” logo “A pretensão de cobrança das cotas condominiais prescreve, portanto, em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela condominial.”

Esclarecendo ainda que “Isso porque apenas quando o condomínio define o valor das cotas condominiais, à luz da convenção (art. 1.333 e 1.334 do CC/02) e das deliberações das assembleias (art. 1.350 e 1.341 do CC/02), é que o crédito passa a ser líquido, tendo o condômino todos os elementos necessários para cumprir a obrigação a ele imposta.”

Temos então que inicialmente em nada se confunde a liquidez interpretada pelo STJ com a liquidez e certeza exigida para execução de um título, devendo ainda ser proposta ações de cobrança.

Em rápida interpretação do julgado, também se verifica que agora, mais do que nunca, ainda que já pacificado por alguns tribunais estaduais o entendimento, até porque é uma exigência legal, deve o condomínio ter sempre a previsão orçamentária anual ou periódica, sendo esta ata muito mais importante que a ata de prestação de contas para instrumentalizar uma ação de cobrança de condomínios.

Porém o mais preocupante é outro problema, é o cadastro do condomínio, pois conforme a decisão a prescrição inicia-se no vencimento da obrigação, ou seja, do boleto de condomínio e deve ser cobrada judicialmente em até 5 anos.

Parece muito tempo, mas não é, pois a propositura da ação não interrompe a contagem de prazo e sim a citação válida, ou seja, a localização e “intimação” do condômino devedor e réu na ação para que ele possa se defender, sendo a obrigação da localização do condomínio autor.

Condomínios com cadastros precários, ou mesmo novos que não tenham recebido da construtora a relação correta, correm bastante risco nestes casos, uma vez que, na maioria das vezes, juízes de primeira instância são muito reticentes em fazer a citação por edital.

Logo, assembleias, que por questão de segurança do condomínio deliberam que somente se autoriza mudanças de entrada de novos moradores com a cópia do contrato/escritura ou matricula, quando novos proprietários, ou autorização do proprietário com endereço atualizado do mesmo para o caso de novos locatários, são sempre bem vindas.

Mais uma vez deixamos então o lembrete, não só a rapidez na cobrança é necessária, o cadastro sempre atualizado é tão ou mais necessário e útil a cobrança.

(*) Cristiano De Souza Oliveira é Advogado e Consultor Jurídico na área condominial, sócio consultor da DS&S Consultoria e Treinamento Condominial, ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínios, é autor de diversos textos publicados na mídia especializada (sites / revistas e jornais), tendo recebido em 2008 Menção Honrosa no 2º. Premio ABRACOPEL de Jornalismo – “Segurança nas Instalações Elétricas” pela coluna que assina no site do Programa Casa Segura, intitulada “Reflexões de um Síndico no Condomínio Edilício”. - Colaborador e colunista da Revista Direcional Condomínios. - É graduado em Direito e pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil, Membro Relator da Comissão da Assistência Judiciária, da OAB/SP - Triênio 2004/2006, Membro da Diretoria Executiva da Comissão de Defesa dos Direitos do Idoso da OAB/SP nos anos de 2007 e 2008.

Contato:- cdesouza@aasp.org.br / cdesouza@adv.oabsp.org.br 

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