Protesto de Taxas Condominiais
A Necessidade de aprovação em Assembleia Geral
Por Daphnis Citti*
Muitos síndicos têm convocado assembleias gerais para discussão e aprovação do protesto de boletos bancários de taxas condominiais.
A significar que os síndicos acreditam que só podem mandar os boletos de condomínio para protesto, se as assembleias os autorizarem.
Em São Paulo, a lei nº 13.160, que passou a vigorar no dia 21 de julho de 2008 e alterou a de nº 11.331 de 2002, obriga os tabelionatos de protesto de títulos a recepcionarem, para protesto comum, dentre outros créditos, o crédito do condomínio, decorrente das cotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade.
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Sob o ângulo cartorário, não se tem notícia de exigência de ata de assembleia geral aprovando o envio dos boletos a protesto.
De outro lado, o código civil diz que é da competência do síndico “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.” (artigo 1.348, inciso VII).
Também não determina a forma da cobrança. Ao contrário, dá-lhe poderes para, em juízo ou fora dele, representar ativamente o condomínio, praticando “os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.
Assim, é forçoso concluir que não há a menor necessidade de prévia aprovação em assembleia geral, para que o síndico envie a protesto os boletos de taxas condominiais. É um procedimento desnecessário.
A eficácia do envio de boletos de taxas condominiais a protesto é louvada por várias entidades, que atribuem ao advento da lei nº 13.160/2008, o decréscimo das ações judiciais de cobrança.
Segundo dados do Secovi-SP, em setembro de 2011 foram ajuizadas 1.004 ações de cobrança de condomínio, contra 877 de agosto, tendo havido, portanto, de um mês para o outro, aumento de 14,48%.
Mas, segundo o próprio Secovi-SP., comparando-se o mês de setembro de 2010, em que foram ajuizadas 1.415 ações, a setembro de 2011, houve queda de 29%.
Convém lembrar que, por não estar elencado o boleto de despesas de condomínio, no rol dos títulos executivos extrajudiciais, artigo 585 do Código de Processo Civil, não é possível executar judicialmente o condômino inadimplente, com base nele.
Assim, se o boleto não for pago pelo condômino ou a ele equiparado, o protesto será efetivado. Posteriormente, o condomínio retirará o documento protestado e somente poderá, com ele, instruir a petição inicial de ação de cobrança, que seguirá o procedimento adequado, mas que não será, certamente, a execução.
A conclusão é que se o condômino paga o boleto para evitar o protesto, ótimo. Se não paga, perdeu-se tempo.
Outro fator é que o protesto penaliza o condômino que eventualmente fica inadimplente, por motivo temporário de dificuldade financeira, como por exemplo a perda de emprego ou problema de saúde. Porque aquele inadimplente crônico, que sempre está devendo para o condomínio, e tem ou já teve várias ações de cobrança contra si, pouco se importará com o protesto, ou com mais um protesto.
Por estas razões nossa posição é a de não utilização do protesto de boleto de taxa condominial e, em seu lugar, a pronta distribuição judicial da ação de cobrança, logo depois de carta de cobrança não atendida.
Normalmente, quando o condômino não paga a taxa condominial, a administradora envia carta de cobrança. Se não tem retorno, passa a cobrança para o jurídico, que também cobra, normalmente através de carta com Aviso de Recebimento (AR). Se mesmo assim, o devedor não entra em contato, não há porque esperar. O ideal é propor ação de cobrança de taxas condominiais logo em seguida, lembrando que o acordo pode ser feito em juízo, a qualquer tempo.
(*) Daphnis Citti Lauro é Advogado, especialista em advocacia imobiliária, formou-se na Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie, autor do livro "Condomínio: Conheça Seus Problemas".
