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Artigos e opiniões

Regulamento do condomínio pode prever limite de procurações

Código Civil é omisso sobre a competência exclusiva da convenção em limitar uso de procurações na assembleia do condomínio. Assim, regimento interno pode prever

09/04/24 02:00 - Atualizado há 38 dias
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Detalhe de busto de homem, vestindo paletó e gravata, carimbando papel
Prever no regimento interno do condomínio a quantidade de procurações por procurador garante, ainda, o caráter democrático das assembleias
iStock

No âmbito condominial, a utilização de procurações em assembleias é frequente, em especial quando se precisa atingir algum quórum específico exigido por lei para aprovação de determinado assunto.

Nesse contexto, a legislação no art. 653 do Código Civil assim prevê:

“Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A  procuração é o instrumento do mandato.”

Tal documento pode ser outorgado a pessoa capaz conforme artigo 1º e artigo 654, ambos do Código Civil. 

Dessa forma, nenhuma regra interna, seja a convenção condominial, seja o regimento interno pode proibir seu uso nas assembleias. 

Porém, a grande discussão em torno desse assunto é se a limitação do uso de procurações pode ser feita pela vontade dos condôminos e, em caso positivo, qual seria o documento hábil a tratar desse assunto. 

Qual a diferença entre convenção e regulamento interno do condomínio?

Neste momento, é de suma importância esclarecer de forma sucinta a diferença entre convenção e regimento interno. 

Entende-se por convenção condominial o documento que atribui direitos e deveres aqueles que serão considerados condôminos daquele empreendimento, sendo normalmente formulada pela incorporadora que edifica o condomínio. Pela legislação são seus requisitos

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; 

II - A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; 

III - O fim a que as unidades se destinam. 

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. 

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: 

I - A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos paraatender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - Sua forma de administração; 

III - A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para asdeliberações; 

IV - As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - Regimento interno. 

A lei é omissa quanto a questão de ser competência exclusiva da convenção tratar sobre número de procurações em assembleia. 

Já o regulamento interno é um documento que estabelece regras de  convivência, acesso, circulação, e outros assuntos que sejam afeitos ao bom andamento da gestão e uso das áreas comuns, não havendo qualquer assunto que não possa ser tratado em seu bojo, salvo, por certo que não devem fazer parte de seu texto normas que ofendam legislação em vigor e até mesmo a convenção do condomínio. 

Sendo a convenção do condomínio omissa sobre o assunto, pelas normas  vigentes, não se pode proibir utilização de procurações no âmbito das assembleias.

Porém, é possível que uma convenção seja explícita sobre a utilização dessa forma de representação, contudo omissa quanto ao número de procurações das quais cada morador pode se valer para representar seus pares. Isso gera dúvidas de como deve ser feita a discussão para que seja admissível limitar esse número de procurações a cada mandatário.

Dessa feita, por não ser um rol taxativo do art. 1334 do Código Civil sobre as matérias que devem ser tratadas em convenção, e não havendo na convenção do condomínio qualquer limite sobre o número de procurações, entende-se que é possível inserir no regimento interno disposição que limite o uso de procurações em assembleia, não havendo qualquer ilegalidade latente neste sentido. 

Se vislumbra que não havendo qualquer previsão na convenção sobre o número de procurações que podem ser usadas em assembleia em nome de cada um que estiver presente, e não havendo restrição legal que tal tema seja decidido democraticamente em sede de regulamento interno, não há qualquer ilegalidade em discutir-se esse tema como conteúdo desse ato normativo da vida condominial.

Ademais, reforça essa tese, o fato de que o silêncio nas regras internas sobre a quantidade de procurações por mandatário em assembleia, acaba por ferir os critérios democráticos da vida condominial, pois pode facilitar a um morador o controle de decisões que devem ser coletivas e fruto de quem de fato participa das discussões assembleares ativamente.

Nesta toada, prever no regimento interno essa limitação, quando não houver em convenção qualquer disposto em sentido contrário, garantirá ao condomínio o caráter democrático das decisões, o que é o cerne de uma assembleia. 

Dessa feita, respeitando-se a diversidade de opiniões sobre o assunto e frente aos argumentos legais aqui traduzidos, entende-se haver a sustentação jurídica que embase a possibilidade de inserção no texto do Regimento Interno de regra que limite o uso de procurações por mandatários em assembleia, possuindo tal ato fundamento legal que o justifique. 

(*) Advogada e mestre em direitos fundamentais.

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