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Rodrigo Karpat

Responsabilidade de síndico

É fundamental ter apoio dos moradores e ajuda especializada

Por Rodrigo Karpat*

O síndico pode ser marinheiro de primeira viagem, desde que esteja respaldado por uma boa administradora de condomínios, por um conselho atuante e por um departamento jurídico, caso contrário as consequências poderão ser drásticas. Estes prestadores que irão auxiliar o síndico terão a função consultiva e não deliberativa.
 

Má gestão do condomínio

Os condomínios precisam ser geridos de forma profissional independente do tamanho do edifício. Uma má gestão pode fazer com que o valor da taxa condominial dobre ou até mesmo triplique de valor e também da redução do valor das unidades. A desvalorização do bem pode chegar até 30%. Esta desvalorização ocorre por conta da falta de manutenção, valores elevados de taxa condominial, dívidas trabalhistas, entre outros.
 
O síndico pode ser marinheiro de primeira viagem, desde que esteja respaldado por uma boa administradora de condomínios, por um conselho atuante e por um departamento jurídico, caso contrário as consequências poderão ser drásticas. Estes prestadores que irão auxiliar o síndico terão a função consultiva e não deliberativa.  

Casos reais

Vale citar o exemplo de um síndico de um condomínio de São Paulo que, para reduzir o valor do condomínio, contratou uma cooperativa para gerir a mão de obra em substituição aos funcionários contratados pelo prédio, com a certeza de estar fazendo um grande negócio. A economia inicial saiu cara, pois quando os primeiros cooperados saíram do prédio as ações trabalhistas começaram a surgir. E o resultado negativo foi imediato, pois o valor do condomínio triplicou. O síndico renunciou, porém o prédio não se livrou da dívida.
 
Em outro condomínio de poucas unidades, na região dos Jardins, em São Paulo, o síndico preferiu trocar a empresa de manutenção de elevadores por outra que cobrava três vezes menos. Porém o contrato da segunda empresa era só de conservação. O síndico não sabia a diferença de uma para a outra. O contrato de manutenção de elevadores inclui peças, enquanto o de conservação não. No final da história, com a quebra de algumas peças, o contrato de conservação ao longo de alguns meses saiu duas vezes mais caro do que o de manutenção.
 

Condomínio visto como empresa

Assim como uma empresa, o condomínio possui obrigações legais, como a de prestar contas, realizar o seguro da edificação, realizar obras respeitando o quórum estabelecido, entre outras. Existem obrigações referentes aos funcionários, tais como: Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA), Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO), (Relação Anual de Informações Sociais (Rais), contribuições sindicais, INSS, FGTS, PIS, DIRF, etc.
 
O condomínio também é responsável pelas obrigações concernentes à estrutura das edificações tais como; a limpeza da caixa d’água, emissão de laudo técnico de pára-raios, manutenção do elevadores, entre outros.
 
Assim, fica clara a necessidade de uma boa administradora de condomínio para gerir o e cumprir com todas as obrigações legais. Além disso, se faz necessário um advogado para analisar os contratos, cobrar os atrasados e realizar uma assessoria legal. E é essencial um conselho atuante para auxiliar a verificação das contas e exigir o cumprimento da convenção, regimento interno e das deliberações em assembleia.
 
Importante destacar que o síndico responde civil e criminalmente por excesso e negligências na sua gestão. São objetos de ações de responsabilidade: realizar obras sem a devida autorização, não prestar contas, não realizar as manutenções necessárias, não cobrar os devedores, entre outros.
 
Porém, algumas medidas são saudáveis e permitem transparência na gestão tais como; o envio da prestação de contas sintética no boleto de pagamento da cota do mês, disponibilizar o balancete no site da administradora para acesso aos condôminos, realizar assembleias periódicas, auditoria mensal nas contas, reuniões periódicas de conselho com a presença da administradora, rever periodicamente a escala e folha de pagamento de funcionários, não contratar prestadores de serviços que não emitam notas fiscais, elaborar laudo de vistoria estrutural periódica, não realizar obras sem o consentimento de uma assembleia, entre outros.
 
Portanto, não é matéria fácil à gestão do condomínio. A falta de qualquer recolhimento seja em detrimento dos funcionários ou referente a prestadores de serviços pode levar o condomínio a uma grande dívida.

(*)Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados (rodrigo@karpat.adv.br).

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