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Gabriel Karpat

Síndico Profissional e suas perspectivas!

Tendência que veio para ficar

Por Gabriel Karpat*

Mesmo sem conhecermos com exatidão o surgimento da expressão síndico profissional  ou a profissionalização desse segmento,  podemos afirmar que é uma tendência e que  veio para ficar !

Se considerarmos que nas últimas décadas a forma de moradia em edifícios multiplicou-se em proporção geométrica, fica compreensível a demanda por síndicos  nesses novos empreendimentos.

Para se avaliar a velocidade dessa evolução é importante conhecer os seguintes dados:

No início dos anos 1900, 70% da população brasileira vivia nas áreas rurais. Já no inicio do século XXI quase 80% da população vive nas grandes cidades e seus entornos. Além disso, acompanhamos que nos últimos anos o numero de lançamentos em São Paulo superou a média anual de 400 empreendimentos. Certamente isso ocasionou um reflexo em todos os setores diretamente ou indiretamente ligados as tarefas dos síndicos.

Novas questões tais como: trânsito, segurança, mão de obra e outras de infraestrutura, até então pouco conhecidas, vieram junto com os novos empreendimentos e interferiram sobremaneira nas atividades do síndico e no cotidiano da comunidade como um todo.

Por muito tempo as questões da gestão condominial eram resolvidas por um síndico ou síndica que delegava esse trabalho a uma administradora. Em alguns edifícios a eleição seguia um critério de rodízio, em outros muitas vezes o síndico era constantemente reeleito. 

Quando os  desafios e as responsabilidades tornaram-se  maiores , a dificuldade de se encontrar um candidato também aumentou.   A divulgação das possíveis responsabilidades legais dos síndicos,  em caso de gestão não adequada dos condomínios, afugentou os interessados e possíveis candidatos.

Inicialmente a solução foi isentar os síndicos do pagamento da taxa condominial, em outros casos de maior complexidade e maior necessidade de dedicação,  acrescentou-se uma  remuneração mensal  fixada em assembleia geral. Esse procedimento permaneceu por um longo período suprindo as necessidades dos interessados.

Mas com a migração desse contingente de novos moradores surgiu também o descontentamento  com a falta de preparo de muitos síndicos que voluntariamente assumiam  a sindicância, remunerados ou não. As discussões ficaram mais acirradas nas reuniões periódicas e o problema de convivência, em alguns casos, assumiu proporções intoleráveis.

O que fazer então para eleger um síndico num condomínio onde ninguém tem uma postura amigável com o eleito, uma vez que ninguém mais se candidatava?

A solução imediata foi encontrar uma pessoa “extra condomínio” para assumir a função, responsabilizando-se pelas obrigações e a representatividade do condomínio. Por uma remuneração previamente ajustada o candidato “não morador”, aprovado em assembleia de moradores é contratado. 

A esse síndico ou síndica que  passou a chamar-se de profissional , denominação  devido a sua remuneração e não por seu efetivo profissionalismo  na área.

De fato as administradoras continuavam a dar o suporte necessário para as funções administrativas e obrigações dessas organizações comunitárias. Mas, em especial, esse síndico estava excluído do desgaste da convivência diária com os demais moradores.

Com o passar do tempo, as edificações  foram se sofisticando, as áreas comuns,  antes meros coadjuvantes, tornaram-se protagonistas e principais atrativos dos novos compradores. Não bastasse isso, as obrigações legais e fiscais ampliaram-se. Com o aperfeiçoamento do sistema tributário, os condomínios viraram alvos e passaram a expressamente ter que  cumprir toda sorte exigências.

Como decorrência os antigos gestores e administradores direcionaram suas ações para o atendimento eficiente dessas necessidades financeiras e burocráticas. E, questões não menos importantes  de  convivência,  conciliações entre vizinhos, rotinas e controles do dia a dia ,  funcionários e a gerenciamento de riscos ficaram sem uma atuação mais  constante. 

Diante desse novo quadro, abriu-se um espaço para um novo perfil de síndico.  Formou-se a partir daí a modalidade de sindico profissional de direito e de fato. Claro que com isso veio também um aumento na expectativa dos condôminos quanto à eficiência e nos resultados desses gestores contratados.

Na contratação, o síndico profissional deve ter expressamente  determinado as limitações de  suas ações, bem como a exigência  do cumprimento das decisões das assembleias através de um documento bem elaborado e detalhado. Caberá a partir daí ao Corpo Diretivo, composto pelos conselheiros eleitos, em conjunto com a administradora acompanhar e evitar eventuais mudanças de direção.

É salutar e especialmente importante a coexistência  entre síndico profissional, corpo diretivo e a  administradora. Mas é de fundamental importância a exata compreensão de todos os envolvidos no processo, das obrigações e deveres de cada um.

Com a crescente tendência desse segmento profissional caberá aos síndicos profissionais (pessoas físicas ou jurídicas) buscarem o constante aprimoramento profissional e assim como cabe aos CEO’s das empresas privadas procurarem obter o melhor resultado na eficácia da gestão com os recursos disponibilizados. (*) Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens

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