Síndicos terceirizados
Análise criteriosa antes da contratação evita que pessoas despreparadas assumam o condomínio
Por Daphnis Citti*
Cada vez mais condomínios vêm recorrendo aos síndicos terceirizados. Estes profissionais estão ganhando espaço graças a empreendimentos cada vez maiores, que exigem síndicos realmente capacitados para administrar prédios às vezes com quase mil famílias, e também à falta de desejo dos moradores em assumirem tal cargo.
Mas, antes de contratar um prestador de serviço, é preciso muitos cuidados. “Isso porque muitas pessoas sem preparo algum e sem conhecimento do que é um condomínio se propõem a trabalhar como síndicos”, alerta o Dr. Daphnis Citti de Lauro, especialista em Direito Imobiliário.
Segundo o advogado, os condomínios devem inicialmente analisar minuciosamente currículos e até verificar se as informações contidas são verídicas. Outro detalhe importante é o preço a ser pago mensalmente.
“Geralmente os condôminos procuram contratar o que cobra mais barato, por medida de economia, o que é errado. Em matéria de condomínio, o que vale é a competência, a seriedade, a honestidade. Porque é sabido que o barato sai caro. Muito caro.”
O síndico contratado, que não é morador do prédio nem condômino, é eleito para exercer um mandato, ou seja, recebe poderes para praticar atos e administrar interesses do condomínio. Ele trabalhará em conjunto com a administradora (delegação das funções administrativas).
“Ao síndico, cabe a prática de representar ativa e passivamente o condomínio, ordenar a realização de obras e serviços, convocar a assembleia geral, mediar os problemas entre condôminos, fiscalizar e supervisionar o trabalho do zelador e as funções administrativas delegadas à administradora. Sua função essencial é fazer com que a convenção condominial, o regulamento interno e as decisões de assembleias sejam cumpridos e estabelecer metas e cobrá-las.”
Dificuldades por ser “de fora”
O advogado afirma também que é muito importante constar no contrato que o síndico terceirizado tem poderes para agir sem interferências. "É comum que moradores ou o conselho consultivo cerceiem sua liberdade de ação, por não ser morador. Contratam uma pessoa física ou jurídica para que faça o que eles ordenem, dizendo o que o síndico deve ou não fazer. E, dessa forma, ele será apenas uma figura decorativa.”
Dr. Daphnis de Lauro relata outro problema encontrado pelos profissionais terceirizados. “Os moradores creem que, por ser contratado do condomínio e pago por eles, o síndico tem a obrigação de atender os interesses pessoais, e não os do condomínio.”
Por isso, é muito importante deixar claro desde o início que o síndico não é empregado dos proprietários. “Ele trabalha para a massa condominial. Caso contrário, não poderia propor, por exemplo, ação de cobrança de taxas contra os condôminos se fossem considerados seus empregadores”, detalha.
Também não é raro ocorrer que um condômino exija a presença do síndico terceirizado a qualquer hora no prédio, sob o argumento de que ele é pago e tem a obrigação de ir.
“Como se vê, é necessário que o contrato de terceirização seja muito bem elaborado pelo contratado e, de preferência, contenha cláusulas bem elucidativas, para que o contratante, através de seus proprietários, tenha conhecimento verdadeiro do que consiste a sindicância terceirizada, seus direitos e suas obrigações”, finaliza o Dr. Daphnis de Lauro.
(*) Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.
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