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Gabriel Karpat

Assembleias

Nem sempre soberanas

Por Gabriel Karpat*

Vários mitos fazem parte do dia a dia dos condomínios. Muitos deles são de longa data. Uma das lendas mais frequentes trata das assembleias e de seu poder de soberania.

A afirmação de que “as assembleias são soberanas” praticamente se tornou um chavão na vida condominial e por raras vezes é contestada. Aliás, justamente por ser pouco contraposta é que tal crença é tida como verdade absoluta. Faz-se necessário orientar, porém, que tal declaração não é permanentemente correta.

Na hierarquia dos condomínios, as assembleias estão em nível abaixo das convenções e dos regulamentos internos. Nessa divisão, as decisões obtidas nas reuniões de condomínios devem obedecer às determinações nelas constantes. Assim, uma decisão em assembleia que contrarie qualquer das normas expressas no documento convencional ou regimental, se tomada, será considerada sem efeito, mesmo que aprovada pela maioria.

Além da desqualificação de decisões que contrariam as normas internas, outras situações tornam nulos alguns acordos tomados em assembleias. Uma ocorrência comum é a aprovação de medidas ou despesas que não constem na ordem do dia. Nesse tipo de caso, membros da assembleia discutem e aprovam essas matérias, inseridas na pauta de “assuntos gerais”. E, por desconhecimento, muitos proprietários mesmo contrariados com a decisão acabam acatando-as.

Essas decisões, porém, são nulas de direito. Reformas, despesas extras, normas disciplinares ou qualquer deliberação que afete a vida da comunidade, seja financeira, comportamental ou estrutural, deverá constar claramente descrita na convocação da assembleia em sua ordem do dia. A pauta “assuntos diversos” tem uma função informativa e não deliberativa.

Por esse motivo, quaisquer assuntos que venham à tona sem a devida ciência antecipada dos moradores através do edital de convocação deverão ser tratados em outra oportunidade.

Outro importante fator que restringe as decisões dessas assembleias é a legislação vigente. Diferentes quóruns são exigidos nas diferentes matérias.

Alterações na fachada, obras úteis e não necessárias, dentre outras questões, dependem de aprovação mínima de condôminos. Em caso de não formação de quórum suficiente, nenhuma decisão pode ser validada.

Esses exemplos e situações precisam ser compreendidos por moradores e administradores dos condomínios para que tal mito seja desfeito. As decisões obtidas em assembleias são válidas somente se normas internas e dispositivos da legislação vigentes forem plenamente atendidas, condição ‘sine qua non’ para que tenham atingidas seus efeitos desejados.

Nesse contexto, é importante lembrar que os condomínios, essas pequenas comunidades com regras próprias, não são ilhas isoladas. Pertencem a bairros, municípios, cidades e país, devendo, portanto, respeitar não apenas as leis que os regem como também todas as demais leis e normas que regem a constituição do país.

Princípios constitucionais como o direito de ir e vir, normas municipais que restringem a exposição de painéis, como a Lei da Cidade Limpa, em vigor na capital paulista, dentre outras centenas, não podem ser contrariadas ou ignoradas na convenção e, ainda mais grave, através de uma deliberação tomada em assembleia.

A tomada de decisão em assembleia faz parte do cotidiano dos condomínios e devem realmente ser respeitadas e soberanas. Desde que sejam realizadas respeitando-se também a hierarquia da administração condominial.

Fique atento!

(*) Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens

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