Como é feita a Individualização de Água em Condomínios
Guia sobre Individualização de Hidrômetros em Condomínios
É indiscutível que a cobrança individualizada da água em condomínios é a forma mais justa e ecologicamente correta de se custear o uso desse bem tão precioso.
Com a medição individualizada, cada unidade paga apenas pelo volume de água consumido, o que permite a cada um acompanhar, mês a mês, o seu gasto.
Via de regra, uma empresa é contratada para fazer essa a leitura e a cobrança, já que na maioria esmagadora dos condomínios, a concessionária de água faz a leitura apenas na entrada de água principal do condomínio. Assim, a mesma é dividida entre os moradores, e paga de uma vez só pelo condomínio.
Veja abaixo todas as questões que envolvem o assunto, desde a Legislação à possibilidade de Corte de fornecimento de inadimplentes. Boa leitura!
Legislação
Em 2016, o presidente Michel Temer sancionou a lei 13.312 que tornará obrigatório que, a partir de 2021, todos os condomínios novos brasileiros sejam entregues prontos para a medição individual da água.
Assim, a individualização fica assegurada no futuro, assim como um consumo mais racional da água.
Quando tudo começou
A individualização dos hidrômetros começou a ser uma vontade/necessidade dos condomínios - e então virar uma realidade - no início dos anos 2000.
“Além de ser mais justo, também agrega valor à unidade”, argumenta Raquel Tomasini, engenheira e gerente de produtos e serviços da administradora Lello.
Isso porque cada um fica responsável por pagar apenas o que consumiu, o que costuma beneficiar a maioria das unidades condominiais, o que é um diferencial para quem está comprando uma unidade no local.
Também é importante salientar que há mais de dez anos, o peso das contas de consumo era outro, dentro do orçamento do condomínio.
"Agora, água, energia e gás pesam muito mais no bolso de quem mora dessa forma. Por isso individualizar é bom para todos", analisa Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
Condomínios novos e antigos
Em condomínios antigos, a maior dificuldade para a individualização da conta é o número de prumadas por unidade, o que pode acabar inviabilizando a obra.
O calculado é que três ou, no máximo, quatro registros sejam o limite para a conta fechar para o condomínio.
“Antigamente, os prédios eram construídos de outra forma, e havia várias prumadas para cada unidade. Por isso, algumas vezes, fica inviável fazer a medição: ficaria muito caro, pois é necessário um medidor por registro, o que pode encareder bastante a benfeitoria”, assinala Umberto Caruso, diretor da empresa Livet, especializada em individualização de água e gás em condomínios.
Outro ponto “contra” os condomínios antigos é a sua tubulação, muitas vezes feita de ferro galvanizado – já sofrendo pela ação do tempo.
Se o empreendimento contar com esses problemas, uma alternativa a ser considerada seria um retrofit hidráulico, de forma a contemplar a individualização e a melhoria do encanamento do condomínio.
Já os empreendimentos mais novos, estes estão, via de regra, aptos a receber esse tipo de serviço.
Cada unidade conta com uma prumada apenas, e é na entrada desta para a unidade que o hidrômetro é instalado, sendo necessárias poucas intervenções no local.
O que é necessário é contratar uma empresa para fazer a instalação desses leitores e efetuar a leitura dos consumos mensalmente.
Como funciona a leitura mensal do consumo d´água nos condomínios
Hoje, a medição em condomínios pode ser feita remotamente ou in loco. Quando ocorre in loco, um funcionário faz a leitura de todos os medidores, e, assim, é calculado o consumo mensal da unidade.
“Não recomendamos esse tipo de leitura, já que ele é muito mais suscetível a erro. O mais indicado é optar por uma empresa que faça a medição de forma remota e automatizada”, explica Vania Dal Maso, gerente de condomínios da administradora Itambé.
Além de não ser a forma mais confiável de se aferir o consumo, destacar o zelador para essa função pode trazer problemas para o condomínio.
“Isso pode configurar acúmulo de função, e fazer com que o condomínio seja alvo de ação judicial trabalhista no futuro”, alerta o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques.
André Junqueira, advogado e sócio da Coelho, Junqueira & Roque Advogados, pontua também é que mais interessante quando a leitura da empresa que presta serviço ao condomínio seja feita no mesmo período que a concessionária local.
“Assim, o período cobrado é sempre o mesmo, o que deve fazer ‘bater’ os valores pagos pelos moradores”, salienta.
Em condomínios recém-entregues, o ideal é esperar para que pelo menos mais da metade dos moradores já estejam morando no local, já que é um investimento considerável – partindo de no mínimo R$ 450 por unidade, além dos cerca de R$ 5 mensais por unidade para a leitura do consumo.
Já que está fazendo um investimento, o ideal seria que o condomínio optasse, dentro de sua realidade financeira, por um serviço que fosse o mais completo possível, evitando revisões num futuro próximo.
Os serviços mais modernos, na maioria das vezes, envolve pouca interação humana: o próprio sistema envia os dados de consumo para a empresa que, assim, gera os dados para a cobrança do consumo. A administradora recebe esses dados e os repassa às unidades respectivas, no boleto condominial.
Cuidados ao contratar empresa de individualização de hidrômetros
Escolher a empresa que fará a individualização e a medição do consumo de água envolve diversos fatores.
E, sendo um investimento considerável, é importante que o síndico não se foque só no preço, já que há uma extensa gama de serviços diferentes, desde como vai ser feita a leitura do consumo, como é feita a gestão dos dados dos moradores, até o tipo de atendimento oferecido pela empresa parceira.
“Há que se comparar a tecnologia oferecida, o suporte que será oferecido aos moradores depois, também. Não dá para comparar uma empresa que tira uma foto por mês do medidor com outra que mede oito vezes por dia o consumo”, exemplifica Marco Aurelio Teixeira, gerente do setor de individualização da CAS Tecnologia.
É importante também que os medidores oferecidos pela empresa escolhida sejam “lidos” por outras companhias.
Quando o equipamento só é lido pela própria empresa, o condomínio fica refém da mesma, não tendo opção de trocar de prestador de serviço futuramente sem ter que investir novamente em novos hidrômetros.
"Tivemos um caso, há pouco tempo, de uma empresa estrangeira que saiu do país e deixou cerca de 300 condomínios sem leitura, já que o hidrômetro em questão não era compatível com outras tecnologias. Todos tiveram que refazer seus sistemas, um prejuízo bastante considerável”, conta ele.
Além disso, o hidrômetro da empresa deve ser cadastrado na concessionária local, e contar com certificação adequada.
A empresa também deve contar com quadro próprio de engenheiros e oferecer ART para o síndico, além de contar com seguro de responsabilidade civil para qualquer eventualidade que ocorra.
Ainda falando sobre tecnologia, atualmente já é possível conferir em tempo real o consumo das unidades.
Muitas empresas têm se focado no desenvolvimento de aplicativos para melhor transparência do sistema de medição, além de estimular a economia e o uso racional da água.
“Outro ponto importante é que a empresa consiga explicar, de forma didática, seu serviço aos moradores. Vejo muita gente que não entende a medição de água individualizada. Já vi caso em que o zelador voltou a fazer a medição, por falta de entendimento dos moradores sobre o assunto”, conta o consultor condominial especializado em individualização de água e gás Marcos André Santos.
Daí se vê a importância não apenas do preço, mas da qualidade do serviço oferecido.
O ideal é que a empresa não seja apenas uma instaladora de equipamentos: ela também deve oferecer excelência em atendimento aos moradores e suporte adequado ao síndico, já que dúvidas acerca da leitura efetuada podem ser comuns, principalmente nos primeiros três meses após a instalação do sistema.
Também é válido que o sistema de leitura da empresa “case” com sistema de gestão da administradora, analisa Gabriel Karpat.
“Pode parecer algo pequeno para os condôminos, mas dessa forma evitamos erros humanos ao máximo”, explica ele, já que, desse modo, os dados são migrados automaticamente pelo sistema, evitando, assim, erro humano.
Tipos de sistema de leitura individualizada em condomínios
Qualquer que seja o modelo ou tipo de tecnologia escolhida, o condomínio terá que pagar mensalmente por uma taxa de gestão de consumos individuais (geração de relatórios). Em alguns sistemas mais modernos o valor é reduzido.
Outros, que exigem uma medição local, por exemplo, e podem apresentar mais necessidades de reparos, o valor é mais alto.
Com diversas opções, é importante que o condomínio faça uma boa pesquisa antes de se decidir. Pedir uma ajuda para a administradora, nesse caso, é uma ótima alternativa.
Os hidrômetros ficam na entrada da prumada para a unidade.
1) SISTEMA POR RÁDIOFREQUÊNCIA
A medição feita nos hidrômetros de cada unidade é sem fio, e as informações de consumo de cada unidade são passadas para uma central por meio de rádiofrequência.
A tecnologia é segura e dispensa instalações de cabos ou a necessidade de obras, mesmo em edifícios muito antigos, por isso, é o sistema mais recomendado para condomínios com diversas prumadas. Aplica-se também em condomínios novos e pré-equipados para a medição individualizada.
Com a tecnologia wireless (ou seja, que não necessita de fios – como a internet) um leiturista não precisa mais ir até o condomínio, já que os dados são enviados automaticamente para a análise.
Esse tipo de sistema não exige muita manutenção ou a existência de qualquer outro sistema dentro do condomínio. A maioria possui longas garantias de fábrica
- Quanto custa - Condomínio com cerca de 60 apartamentos e dois banheiros: Instalação: R$350 por apartamento. (aproximadamente).
2) SISTEMA DIGITAL
Nesse sistema é instalado um hidrômetro para cada unidade, que fica na entrada do apartamento. Os tipos de leitura podem ser variados.
A leitura do consumo é feita por um sistema de computador e não exige a entrada de um funcionário (leiturista) para recolher os dados.
Por outro lado, para a instalação são necessárias algumas adaptações no apartamento, o que pode gerar grandes transtornos em prédios mais antigos, com muitas prumadas, já que precisarão passar por obras. Edifícios com tubulação de cobre pagam mais caro do que os com tubos de PVC.
Como a medição é feita por um único programa de computador, quanto mais apartamentos no condomínio, mais barato fica para cada morador.
- Quanto custa - Condomínio com cerca de 60 apartamentos e dois banheiros: Instalação: R$600 por apartamento. (aproximadamente).
3) SISTEMA DE LEITURA PULSADA
Prédios novos e antigos podem receber esse sistema.
É feita uma quebra 15 cm por 25 cm para localizar a tubulação. Instala-se hidrômetro com saída pulsada. A cada litro de água consumido, o equipamento envia um impulso elétrico para o painel.
Instala-se também um bloqueador de água, com o objetivo de punir a inadimplência.
- Quanto custa - Condomínio com cerca de 60 apartamentos e dois banheiros: Instalação: R$700 por apartamento com duas prumadas e R$ 400 para os com uma (aproximadamente).
Aprovação em Assembleia de medição individualizada
Como se trata de uma benfeitoria de custo elevado, o ideal é que o síndico se cerque de cuidados ao tratar do tema.
Rodrigo Karpat defende que a obra deve ser caracterizada como útil, e, portanto, precisa da aprovação da maioria dos condôminos em geral, e não apenas dos presentes.
"Esse tipo de benfeitoria para o condomínio, a meu ver, é útil e não necessária. Por isso, a necessidade de aprovação da maioria de todos os condôminos. Também é necessária fazer uma obra durante a implantação, daí a necessidade de uma anuência mais ampla", argumenta ele.
Veja vídeo sobre o tema, com o advogado Rodrigo Karpat.
Atualmente, porém, não há um consenso entre os especialistas do mercado quanto ao quórum para aprovar a individualização da água em condomínios.
Há profissionais que pregam que a obra é necessária, sendo prevista a aprovação de apenas a maioria dos presentes na assembleia.
O significado dos dois termos, segundo o dicionário Aurélio:
- Obras necessárias: As as que conservam a coisa ou impedem sua deterioração
- Obras úteis: As que aumentam ou facilitam o uso da coisa
"Podemos considerar essa alteração uma benfeitoria necessária, mas não urgente. Isso porque ao avaliarmos questões como segurança, conservação, economia, a hidrometria individualizada, ela traz bastante benefícios em todos esses aspectos. Por isso, muito mais do que uma utilidade, ela é uma necessidade para os condomínios", avalia André Luiz Junqueira.
O advogado Alexandre Marques tem a mesma visão sobre o quórum necessário para a aprovação e sobre a natureza da benfeitoria.
"É algo que se reverte em diversos benefícios para o condomínio, no presente e no futuro", analisa.
Outro ponto importante é que o tema conste já na convocação da assembleia.
"Dessa forma, fica claro para todos que o assunto será debatido e decidido no encontro", argumenta André Junqueira.
Benefícios da individualização em condomínios
- Consumo racional da água: o estimado por especialistas é que haja uma diminuição global de 40% do consumo de água no condomínio como um todo
- Cobrança justa do que cada unidade consome: geralmente 70% dos moradores do empreendimento percebem uma diminuição na sua conta
- Ganho do meio ambiente com a conscientização do consumo: depois de um período de adaptação, fica evidente até para os mais 'gastões' que usar a água de forma racional é uma ótima forma de economizar e ajudar o planeta
- Detecção de vazamentos facilitada: Principalmente ao longo do tempo, quando há um histórico consistente de consumo de cada unidade, fica mais claro quando há um aumento no consumo exacerbado de uma unidade - o que não ocorreria em uma situação sem individualização
- Agrega valor à unidade: os especialistas entrevistados apontam que é um ganho real para o patrimônio de toda a comunidade quando há individualização da água
- Facilidade para o síndico: Dependendo da empresa escolhida pelo condomínio, a conta de água passa a ser gerida pela parceira, deixando o gestor se focar em outros temas
Inadimplência e Medição invidualizada em Condomínios
Um dos motivos que leva muitos condomínios a instalar hidrômetros individuais é – além da economia de água - a esperança de combater a inadimplência com boletos únicos.
A questão, porém, não é tão simples. Para que o condômino inadimplente tenha o fornecimento de água cortado pelo condomínio, esse procedimento deve ser definido pela convenção.
Caso não esteja, é preciso atualizá-la ou adequá-la e, para isso, a lei exige aprovação mínima de 2/3 de todos os condôminos/proprietários, o que torna o processo de atualização difícil para condomínios grandes.
E, mesmo, assim, não são todos os juízes que aprovam o corte no fornecimento de água dos devedores do condomínio.
Na prática, alguns condomínios têm se limitado a aprovar a possibilidade de corte de fornecimento em assembleia. Mas, conforme dito acima, isso envolve riscos jurídicos para o condomínio, que pode se ver sendo acusado de dano moral.
Não há qualquer referência na legislação que proíba o corte, mas se ele for feito de maneira arbitrária, sem votação em assembleia ou alterando a convenção, o síndico não terá embasamentos para possíveis processos.
"Não acho que cortar a água dos devedores seja uma boa saída. Ali podem morar idosos, crianças. Não acho que seja papel do síndico pedir pelo corte. O melhor é cobrar judicialmente o devedor", ressalta o advogado Alexandre Marques
Para que o corte seja feito, no entanto, o tipo de medição individualizada instalado no condomínio deve permitir esse procedimento, o que não ocorre com todos.
Se o sistema permitir, o síndico deve entrar em contato com a empresa prestadora do serviço e solicitar o corte em determinado apartamento.
Não há necessidade de entrar em contato com a empresa de abastecimento local, a não ser que haja qualquer contrato com ela quanto à individualização.
PROACQUA
A exceção reside nos casos em que a instalação é feita pela própria concessionária, como o caso da Sabesp através do programa ProAcqua. Nesse caso, é a concessionária quem efetua o corte de fornecimento, como faria em qualquer outra casa.
Fornecedores
Veja abaixo empresas especializadas cadastradas no SíndicoNet:
- Fornecedores de individualização de hidrômetros - São Paulo
- Fornecedores de individualização de hidrômetros - Rio de Janeiro
- Fornecedores de individualização de hidrômetros - Belo Horizonte
- Fornecedores de individualização de hidrômetros - Demais regiões