Condomínio: Ratificação da nova administradora
O síndico deve convocar uma assembleia para mudar de administradora ou se convoca posteriormente, simplesmente para ratificar a sua escolha?
Por Daphnis Citti*
O síndico é o representante legal do condomínio, eleito em assembleia geral e com mandato não superior a dois anos, podendo ser reeleito. Ele pode ser condômino, não condômino, morador ou não morador. Como não é aconselhável, por inúmeras razões, a auto-administração, o síndico deve transferir suas funções administrativas a uma empresa especializada, as chamadas administradoras de condomínio. O parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil, ao permitir essa transferência de funções, diz que é “mediante aprovação da assembleia”. Essa redação não é perfeita e, portanto, dá margem à discussão se o síndico deve convocar uma assembleia para mudar de administradora ou se convoca posteriormente, simplesmente para ratificar a sua escolha. Como o citado artigo não fala em “prévia” aprovação da assembleia, mas simplesmente “mediante aprovação da assembleia”, devemos entender que a aprovação pode ser posterior à mudança de administradora, através de ratificaçãona assembleia seguinte. E é melhor que assim seja. Uma das maiores razões é o mal estar que causaria a ratificação da mudança de administradora, numa assembleia realizada ainda com a administradora que está sendo dispensada, cujo representante geralmente atua como secretário, com incumbência de redigir a ata. Outro motivo é que daria margem a que a administradora que será dispensada utilize-se de artifícios como, por exemplo, a obtenção de procurações, para se manter, criando situação extremamente desagradável no condomínio, entre os próprios condôminos, e desautorizando completamente o síndico.
E qual o momento para ratificação da escolha?
Será o da assembleia geral seguinte, porque não há prazo estipulado por lei e não há motivo para se convocar uma assembleia unicamente para ratificação da escolha de nova administradora.Ainda não há jurisprudência a respeito. Casos há em que nem se coloca na assembleia posterior o item para ratificação da escolha da nova administradora e, não havendo protestos entende-se que houve ratificação tácita. Na prática, não se tem conhecimento de caso em que a assembleia não ratificou a opção do síndico por outra administradora. E, para que isso ocorra, é necessário motivo extremamente justo, grave, com provas fundamentadas de inidoneidade, por exemplo. É insuficiente a não aprovação apenas baseada em suposições ou simplesmente para contrariar o síndico, como forma de oposição à sua atuação.
(*) Daphnis Citti Lauro é Advogado, especialista em advocacia imobiliária, formou-se na Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie, autor do livro "Condomínio: Conheça Seus Problemas".