Finanças do condomínio
Saiba mais sobre execução das despesas condominiais
por Fernando Augusto Zito*
Não há necessidade de constar da convenção de condomínio que a despesa condominial constitui título executivo, já que há previsão legal (art. 585, V, do CPC).
Mas será necessário cumprir todas as regras para tornar a despesa exigível, valendo destacar que as atas das assembleias gerais ordinárias, além de demonstrar claramente o rateio aprovado, devem demonstrar o valor a ser cobrado de cada unidade autônoma com base nos critérios estipulados na convenção.
Para que essas despesas não sejam questionadas, prejudicando o processo de execução, o condomínio deve sempre observar a convenção de condomínio no que se refere a convocação da assembleia. A antecedência deve ser atendida, bem como a convocação de todos os condôminos, os que residem no condomínio e aqueles que moram em outro lugar.
Essa também é o entendimento de Rubens Carmo Elias Filho: “Para a propositura da execução, deve ser provado, também, que o inadimplente tomou conhecimento da deliberação assemblear e que foi convocado para tal finalidade”.
A vida em condomínio exige o cumprimento de diversas regras. O condomínio, através de seu síndico, possui obrigações a serem cumpridas. Por outro lado, os condôminos também possuem obrigações frente ao condomínio, sendo a principal dela o pagamento das despesas condominiais.
Para que qualquer despesa em um condomínio seja devida, é necessário que a mesma tenha sido aprovada em Assembleia Geral Ordinária de aprovação de contas, devidamente convocada para essa finalidade. Dessa forma, após a despesa ser aprovada, credencia o condomínio a efetuar a cobrança daquelas unidades que não cumpriram com sua obrigação.
Se a convenção de condomínio prevê que cada unidade deverá contribuir com sua cota parte no rateio das despesas; se a Assembleia Geral Ordinária, devidamente convocada, aprovou as contas do período anterior; se todos os moradores foram convocados para participarem da Assembleia e em seguida receberam a Ata com os assuntos deliberados, esses requisitos credenciam a direção do condomínio a promover ação de execução de despesas condominiais.
Neste caso, o prazo prescricional para a execução de quotas condominiais seria de 5 (cinco) anos (art. 206, § 5§, I, do CCB), uma vez que é baseada em dívida líquida constante de instrumento público ou particular.
Cabe trazer a colação o entendimento de Arnaldo Rizzardo: “No entanto, para ensejar a execução, deverão acompanhar a discriminação das taxas condominiais, com a referência das despesas ordinárias e extraordinárias; o demonstrativo mensal que bem retrate a mensuração dos valores; a forma de rateio; a ata da assembleia que trata de valores e encargos; a cópia da convenção”.
Cumpre mencionar que, dependendo das circunstâncias, a obrigação condominial pode ou não ser revestida de liquidez, certeza e exigibilidade, dependendo dos documentos que o condomínio for capaz de apresentar para comprovar o seu crédito.
Apesar do entendimento majoritário de que o art. 585, V, do CPC se restringe à execução de créditos condominiais relacionados ao contrato de locação de imóvel urbano, esse dispositivo permite a seguinte reflexão: quais seriam os documentos que comprovam os débitos condominiais de responsabilidade do locatário?
A legislação é silente quanto aos documentos necessários para tal comprovação, apenas mencionando, genericamente, que toda execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível (art. 586 do Código de Processo Civil). Na prática, em uma execução de encargos condominiais decorrentes de um contrato de locação, somente se junta demonstrativo financeiro com os valores cobrados pelo condomínio e boletos bancários (documentos, via de regra, produzidos unilateralmente pelo credor/exequente), dispensando prova de sua aprovação em assembleia.
Após o preenchimento de todos os requisitos supra, se mesmo assim o condomínio optar pela propositura de ação de cobrança de despesas condominiais, terá que provar que os valores são devidos, ou seja, tudo que já estava provado antes da propositura de referida ação.
(*)Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Imobiliário e Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Diretor Jurídico da Assosindicos - Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo, Palestrante.