Gestão condominial com foco em custos e melhorias
Síndico do mês está há cinco anos sem reajustar taxa e fazendo benfeitorias
Para muitos síndicos, cuidar de um condomínio pequeno, com poucas unidades, pode ser um grande problema. Afinal, qualquer novidade referente a custos será dividida entre poucas unidades, o que pode acabar inviabilizando algumas melhorias.
Mas isso nunca parou Luciano Gennari. O administrador cuida da gestão do seu condomínio há cinco anos, e não aumentou até hoje a cota condominial – mesmo trazendo diversas melhorias.
“Eu sou obcecado pelo bom uso do dinheiro, tanto aqui como na minha casa. Não tolero desperdício. Tenho certeza que isso impacta positivamente nas contas”, explica ele.
O residencial onde mora em São Paulo tem 30 anos e conta com apenas onze unidades.
Sempre à frente e inovando no condomínio
PORTARIA VIRTUAL
Luciano foi um dos primeiros a implantar o esquema de portaria virtual no seu condomínio há cerca de cinco anos. Seu objetivo era sanar o problema da portaria, que além de custosa e insegura, não atendia 100% às necessidades dos moradores.
“Quis também trazer mais segurança pro condomínio. Quando implementamos, já começamos com um back-up de motor dos portões, que funciona automaticamente. Não dá trabalho e não tem aquele desespero da garagem ficar aberta”, exemplifica.
Para conseguir concretizar o projeto, Gennari negociou com a empresa prestadora de serviços. Assim, conseguiu evitar um aumento da cota condominial.
ENERGIA FOTOVOLTAICA OU SOLAR
Outro projeto inovador do gestor é a geração de energia fotovoltaica (solar) no condomínio. Atualmente há pouquíssimos condomínios residenciais que apresentem essa tecnologia no Brasil.
O caminho para tirar do papel a possibilidade do condomínio fabricar sua própria energia foi procurar um parceiro financeiro.
“Desenhei o tamanho do sistema, quanto sairia e mostrei para ele que seria uma grande oportunidade de negócios para quem pode investir”, explica Luciano.
O investidor parcelou o custo da benfeitoria em cinco anos. Durante esse período, o condomínio vai pagar a benfeitoria com base no seu consumo de energia atual. Ou seja: vai pagar a conta de luz de hoje durante esse período e, depois, poderá usufruir da economia que o sistema gera.
"Acho que ficou uma situação positiva para todos. Para conseguir bons acordos com as empresas, o síndico pode sair um pouco do papel de cliente e se colocar como um parceiro daquela empresa", ensina Luciano.
Pensado para gerar 90% da energia utilizada no condomínio, o sistema começou a funcionar esse ano e será pago nos próximos cinco anos.
“Já vimos que ele funciona mesmo com um mormaço e tempo fechado, o que nos agradou bastante”, conta. Além disso, focar na geração de energia no condomínio pode chegar a valorizar o patrimônio em até 7%.
Luciano sabe que conseguir esse tipo de parceria pode ser difícil para muitos síndicos, mas garante que um bom planejamento é fundamental - além de trabalhar sempre comempresas em que confia, pensando em um relacionamento de longo prazo.
Funciona da seguinte maneira: a luminosidade do sol bate nas placas fotovoltaicas localizadas no condomínio, e assim captam a luz que será transformada em energia elétrica.
Um estudo prévio do fornecedor aponta os locais mais indicados para receber a luz solar, dependendo da localização do condomínio.
Placas fotovoltaicas capturam energia solar e ainda servem de cobertura para a área da churrasqueira
LEDs E OUTRAS MELHORIAS
Outras melhorias executadas no período em que foi síndico incluem a modernização dos elevadores, e a substituição de todas as lâmpadas do residencial por LEDs.
“Passamos a economizar 67% do nosso consumo antigo de energia. Foi com essa economia que pagamos pelas lâmpadas de LED”, argumenta o gestor.
Outro projeto interessante foi a revisão hidráulica em todo o condomínio: áreas comuns e unidades. Conseguiram diminuir em 24% o consumo do residencial.
Readequação do quadro de funcionários do condomínio
Quando optou por demitir os quatro funcionários da portaria e o zelador do seu condomínio, Luciano sabia que estava fazendo uma jogada arriscada.
“Queria equilibrar melhor os gastos que tínhamos com eles com a qualidade do serviço oferecido”, pesou.
Atualmente ele conta com o auxílio de dois colaboradores: um auxiliar de serviços gerais e outro manutencista.
A regra no condomínio é clara: não há hora-extra.
“Poder contar com dois funcionários aqui que podem sempre fazer uma pintura pequena, seja dos portões, ou na garagem, dá um ar de que o local é bem cuidado. Não sentimos falta de mais pessoas porque oferecemos treinamento e acompanhamento para que tudo seja bem feito”, explica.
E para evitar o entra-e-sai de funcionários, o gestor aposta em um salário competitivo com o do mercado, e benefícios que não onerem demais o condomínio.
“Oferecemos uma cesta-básica bem melhor que a obrigatória, e também uma gratificação quadrimestral de R$ 500. Não sai caro para o condomínio e é um super diferencial para quem trabalha com a gente”, argumenta ele.
Com um funcionário dedicado apenas à manutenção, áreas comuns estão sempre bem cuidadas
Transparência na gestão do condomínio
Quando começou no condomínio, uma coisa incomodou Luciano: ter que correr atrás de muitos documentos.
Por isso, uma de suas primeiras medidas foi a criação de um site para o condomínio. Lá estão à disposição dos condôminos itens como: CNPJ do condomínio, contratos, prestação de contas, documentos de todos os tipos.
“A ideia é sempre passar para frente as informações para que os moradores tenham sempre a tranquilidade de que o que é de todos está sendo bem administrado. E também para que o próximo gestor encontre um cenário melhor para começar seu trabalho, quando for o caso”, finaliza Luciano.
Saiba mais
Esse é o décimo primeiro case publicado pelo SíndicoNet sobre "gestores da vida real". Nossa ideia é mostrar como é o dia-a-dia dos síndicos brasileiros. O primeiro a participar foi um gestor jovem, que optou por ser síndico para agregar a sua vida profissional. Já entrevistamos o síndico do Copan, um porteiro que chegou ao time A dos síndicos profissionais, um síndico persistente, que deu uma guinada na vida do seu condomínio, entre muitos outros. Quer participar? Escreva para gente aqui.
