Gestão de condomínios nos EUA x Brasil

O ponto de partida da administração de condomínio em qualquer lugar é a legislação. No Brasil, ela é soberana e está acima da Convenção e Regulamento Interno.

Nos Estados Unidos, a lei fornece diretrizes gerais e dá grandes poderes à Declaração, às Regras da Casa – equivalentes aos documentos nacionais citados – e ao Estatuto Social (by-laws), este inexistente no País.

Por isso, é preciso pensar duas vezes antes de assinar o documento de compra de um imóvel na América e expedir a escritura: uma vez sacramentado o negócio, você deu o “de acordo” também para esses três documentos internos sem direito a choro depois.

A forma de fazer a gestão e as pessoas que estão nesta linha de frente variam. No Brasil, é o síndico, o zelador (ou gerente predial) e a administradora. Nos EUA, é o presidente do conselho, o gerente geral ou a administradora profissional, respectivamente.

Outras curiosidades: 

• Sabia que nos EUA não existe a figura do síndico?
• E que lá, cães Pit Bull e de outras raças tradicionalmente perigosas são proibidos por lei em condomínios de algumas cidades, como Miami?
• Aquele bate-boca, baixaria ou discurso desnecessário de condômino inconveniente em assembleia – tão comuns e dados como motivos para o baixo quórum nas reuniões por aqui... Lá, quase não existe, já que discussão aberta sobre algum tema só acontece se o conselho aprovar!

Esta reportagem se propõe a apresentar como acontece a administração de condomínios nos Estados Unidos, boas práticas, curiosidades, algumas semelhanças e diferenças em relação à sistemática brasileira. E, por que não?, trazer ideias para agregar ao nosso jeito de administrar empreendimentos por aqui. Confira!

Conceito de condomínio nos Estados Unidos

Nos Estados Unidos, o conceito de condomínio é muito semelhante ao do Brasil.

Nas palavras do brasileiro Fernando Carvalho Rudge Bastos, gerente geral de condomínio nos EUA há 25 anos, é uma edificação em que partes (unidades) são de propriedade exclusiva de quem detém o título, e outras são comuns a todos os condôminos, que compartilham a responsabilidade de conservar os elementos e áreas comuns.

“A diferença está nas regras e como é feita a gestão em cada país”, comenta Bastos, também diretor do IREM (Institute of Real Estate Management), no Hawaii.

Veja na tabela abaixo um comparativo de equivalências e diferenças na gestão condominial entre Brasil e Estados Unidos:

Legislação da administração de condomínios nos EUA

Fernando Bastos lembra das gritantes diferenças entre a Constituição norte-americana e a brasileira. 

“Aqui, a parte federal age como uma organização política mais focada na soberania e nos interesses em comum, conferindo aos estados autonomia e poderes para implementar as próprias leis em muitas áreas, inclusive condomínios.”

O advogado e contador norte-americano Arthur D. Warady complementa que não existe uma lei federal específica que rege os condomínios nos EUA. “Como os condomínios são imóveis, eles estão sujeitos às leis do estado em que o imóvel está localizado”, esclarece ele, que já integrou o conselho de dois condomínios onde morou, nos estados de Nova York e Pensilvânia, em um total de seis anos de exercício da função.

“Existem leis federais sobre Habitação Justa, por exemplo, que podem ser aplicadas para tornar certos tipos de discriminação ilegais, mas as atividades diárias dos condomínios são regidas pelas leis estaduais e regulamentos particulares”, explica.

Exemplo: as leis locais de zoneamento restringem que tipo de locação é permitida e se a unidade do condomínio pode ser usada para uso residencial ou comercial.

Em linhas gerais, resume Bastos, as leis estaduais sobre condomínios focam nas regras e obrigações na formação de novos condomínios e aspectos legais da gestão do condomínio, mas de forma básica, com foco no senso comum.

No Brasil, as principais legislações que afetam condomínios são justamente federais: a Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), artigos 1.331 a 1.358, que modificou a Lei nº 4.591/1964, que ainda vale para assuntos não cobertos pelo Código Civil.

Somam-se a elas as legislações estaduais e municipais. Convenção e Regimento Interno estão, nesta ordem, abaixo das leis.

• Saiba mais sobre a hierarquia da legislação condominial no Brasil

Regras particulares dos condomínios nos Estados Unidos

São três documentos que fundamentam a administração e a vida em condomínio nos EUA, além da legislação:

1. DECLARAÇÃO (declaration), equivalente à nossa convenção do condomínio. Alteração somente com aprovação de 72% dos proprietários;
2. REGRAS DA CASA (rules of house), equivalente ao nosso Regimento Interno, com regras de convivência, uso de áreas comuns etc. É criado e pode ser alterado pelo conselho sempre que este julgar necessário. “Deve ser revisado e atualizado com frequência, acompanhando novos cenários, com intuito de promover segurança, harmonia, conforto e lazer”, justifica Fernando Bastos.
3. ESTATUTO SOCIAL (by-laws), sem equivalentes no Brasil. Define dinâmica e responsabilidades do conselho ou mesa diretora (board), como vai gerir o condomínio e o papel do gestor ou gerente geral. Alteração somente com aprovação de 72% dos proprietários.

Fernando Bastos, do IREM, explica que a incorporadora contrata um advogado para redigir a Declaração e o Estatuto Social, que ficam prontos antes mesmo da aprovação da construção do condomínio, por exigência do estado.

Geralmente o advogado usa como referência documentos de outros condomínios com o mesmo escopo, construídos recentemente.

“Na minha opinião, isso é um ponto a se ser revisado. O advogado entende das leis, mas não tem experiência suficiente com as dinâmicas do prédio. Então, vê-se muita coisa sem sentido, que poderia ser melhorada com a assessoria de gerentes gerais que conhecem mais do que ninguém o dia a dia dos condomínios”, critica Bastos. Alguma semelhança com as práticas locais?

Constituição da Associação de Proprietários e do Conselho

Quando um condomínio surge nos Estados Unidos, forma-se também uma associação de proprietários, em inglês HomeOwners' Association (HOA), cuja definição varia de acordo com as leis estadual e federal.

O Estatuto Social prevê, na maioria dos casos, 9 membros (diretores) no conselho da HOA, eleitos assim que o condomínio é instituído.

As eleições são anuais. Na prática, o conselho supervisiona o HOA e nomeia os administradores, como o gerente geral e a administradora de condomínio.

Segundo Arthur Warady, se os proprietários não gostarem da maneira como o conselho está gerenciando o condomínio, eles poderão votar para a saída deste conselho e eleger um novo, mas para tal exige-se um quórum de proprietários e de membros do conselho de acordo com o Estatuto Social. Em alguns estados, pode ser limitado pela lei estadual.

O Conselho, seus integrantes e suas atribuições

É responsabilidade do conselho supervisionar todas as atividades do condomínio. Este grupo tem o poder de contratar e demitir a administradora e quaisquer outros funcionários, além de determinar como será a administração do condomínio, explica o advogado e contador Arthur Warady.

• Saiba as atribuições do conselho nos condomínios brasileiros

Como citado no começo da matéria, não existe a figura do síndico nos Estados Unidos. O que mais se aproxima, em termos hierárquicos, é o presidente do conselho, cuja função é praticamente a mesma dos outros diretores, com algumas atribuições a mais. Dirigir as assembleias no padrão Robert’s Regras de Ordem (veja mais abaixo, em Assembleias condominiais nos EUA) é uma delas.

O presidente do conselho ainda tem as incumbências de decidir, juntamente com os gestores contratados:

• as pautas das assembleias,
• aprovar medidas emergenciais,
• justificar as medidas emergenciais ao conselho na próxima reunião.

Presidente e membros do conselho são voluntários, sem qualquer remuneração ou benefício. Nada de isenção da cota condominial ou salário, prática bastante comum no Brasil.

Gerente geral, o grande gestor condominial nos Estados Unidos

Quem coloca a mão na massa pra valer na administração de condomínios nos EUA é o gerente geral, funcionário contratado pelo conselho.

É um misto de síndico profissional, gerente predial e zelador nos termos brasileiros.

Geralmente, gerentes gerais são bem qualificados: engenheiros, administradores de empresas, profissionais de hotelaria ou outras profissões relacionadas. 

O gerente geral tem autonomia total para tocar questões internas, relacionadas a recursos humanos e manutenção, sem necessidade de consultar o conselho, a quem ele presta contas mensalmente por meio de um relatório.

Ele também tem uma certa autonomia para deliberar ações de menor aporte financeiro. Tudo dentro dos limites estabelecidos em contrato.

Tipos de gestão do condomínio nos EUA

Quando se trata de um condomínio pequeno, com poucas unidades, é comum o próprio conselho administrar.

Condomínios de médio porte geralmente contratam uma administradora de condomínio que designa um gerente profissional, compartilhado por até outros cinco condomínios.

Condomínios grandes, como o que Warady mora atualmente, têm um gerente profissional, um gerente local e um gerente assistente que são funcionários do condomínio ou da empresa de administração.

“Nosso prédio e a maioria dos edifícios de médio e grande porte também têm um superintendente responsável por reparos e manutenção e supervisão dos porteiros, equipe de manutenção e carregadores. Nesses tipos de edifícios, o superintendente mora em um apartamento no prédio, fornecido gratuitamente pelo board”, explica Warady.

O condomínio dele é um prédio alto com mais de 50 andares, 580 apartamentos, três andares de áreas comuns com academia de ginástica completa, duas grandes salas de estar, uma piscina, um deck com churrasqueiras a gás e alguns solários.

O complexo fica no centro de Manhattan, em Nova York, e tem cerca de 35 funcionários em período integral. Para as áreas comuns, o conselho contratou uma empresa de gestão especial para operá-las.

Assembleias condominiais nos Estados Unidos

As assembleias condominiais adotam o centenário Robert´s Regras de Ordem (em inglês, Robert's Rules of Order), que estabelece o padrão parlamentar em assembleias não-legislativas, fornecendo regras processuais para manter as deliberações em ordem.

Na prática, como adiantado na abertura da matéria, significa que os condôminos que participam da reunião não têm, necessariamente, voz ativa, a não ser que o conselho como um todo aprove uma discussão aberta sobre o tema. 

“Na maioria das assembleias, as discussões são feitas somente entre os membros do conselho, o representante da administradora e o gerente geral. Os condôminos podem observar, mas não opinar. A estes é dado, no máximo, cinco minutos (para cada) no começo da reunião para expressarem o que desejarem”, explica Fernando Bastos, do IREM.

As assembleias devem durar, no máximo, uma hora e meia. “A dinâmica estabelecida nos EUA é muito prática. Os diretores recebem todo o material da agenda com uma semana de antecedência e estão prontos para votar o assunto”, complementa Bastos, que recomenda fortemente a adoção deste padrão nas assembleias condominiais no Brasil.

Entenda um pouco mais sobre assembleias nos Estados Unidos

• Convocação de assembleia: por lei, a agenda da reunião deve ser divulgada nas áreas comuns com antecedência mínima de 72 horas antes. Elevadores, portaria, na área social. Notificações por e-mail também podem ser feitas, mas sem exigência legal.
• Assembleia anual: nela ocorrem as eleições para conselho e presidente. O board  apresenta um pequeno resumo das atividades do período.
• Assembleia regular: não há periodicidade pré-determinada, acontece de acordo com a necessidade. Aprovação orçamentária do exercício anterior e do novo ano é feita dentro de qualquer reunião deste tipo.
• Participação dos proprietários: em geral, não há muita adesão. A anual costuma atrair mais proprietários. “Nas reuniões regulares a presença é mínima. Mas não é regra. Pode haver algum tópico controverso a ser votado que chame a atenção”, comenta Bastos.
• Procuração ou representação: pode ser usada em assembleias regulares, quando existe alguma pendência legal com necessidade da presença de advogado ou autoridade. Segundo Bastos, é raro. Na anual, o proprietário pode passar uma procuração para alguém votar por ele. 
• Ata da assembleia: não é obrigatória a publicação, mas deve estar disponível aos proprietários, geralmente no website da associação (HOA) com acesso restrito.

Infrações às regras e penalidades

Segundo Arthur Warady, o conselho tem autoridade legal para cobrar multas contra proprietários e residentes que violam as regras.

“Se as pessoas não pagarem suas multas, esta poderá ser adicionada às taxas do condomínio e, eventualmente, até resultar em execução judicial legal contra os interesses do proprietário no condomínio”, explica o advogado.

Fernando Bastos complementa que, depois de duas infrações, as multas são aplicadas. Na reincidência, as multas dobram.

“Quando um condômino não paga a taxa do condomínio ou as multas nos Estados Unidos, uma lei estadual obriga o conselho a penhorar o imóvel do inadimplente. Ou seja, as taxas são pagas e as multas também.”

Todos têm direito a recorrer, não só advertências, como também as multas. Deve ser formalizado por escrito e conter provas.

• Saiba sobre multas e advertências em condomínios no Brasil

Inadimplência: não pagou o condomínio, imóvel vai a leilão

Nos Estados Unidos é lei: não pagou a cota condominial, o risco de perder o imóvel é real. E rápido.

Quando alguém atrasa, a administradora imediatamente envia uma notificação. Se não tiver sucesso na cobrança, no mês seguinte abre-se um processo legal.

“Se o inadimplente contatar a administradora com uma explicação e uma proposta de acordo, o conselho pode, e na maioria das vezes, dá uma chance, desde que o acordo aprovado seja cumprido à risca”, explica Fernando Bastos.

Como a possibilidade de ver o apartamento ir a leilão é concreto em um curto espaço de tempo, a recomendação é que o inadimplente sem condições de negociar a dívida venda o imóvel para ter o prejuízo minimizado, já que o imóvel é leiloado por valor muito abaixo do mercado, sem contar os custos legais e processuais que se somam à conta.

Devido à rigidez da lei, que protege os condomínios, a inadimplência é baixíssima.

Assim como no Brasil, o inadimplente nos EUA continua podendo usufruir das áreas comuns.

Obras de grande porte no condomínio, só com aprovação do conselho

De acordo com Fernando Bastos, benfeitorias complexas geralmente exigem o envolvimento de vários profissionais, que seguem um protocolo específico, aprovado pelo conselho:

1. Empresa consultora para gerenciar a obra
2. Advogado para revisar contratos
3. Seguro
4. Escritório de arquitetura, sob gestão da empresa consultora
5. Construtora que vai realizar a obra, sob gestão da empresa consultora

Embora não seja uma obrigação abrir cotação ou licitação de obras ou serviços, na maioria dos casos, são feitas três licitações.

Condomínio nos EUA: empreendimento milionário

Um dos pontos que mais difere Brasil de EUA em relação ao tema condomínio é como os norte-americanos o enxergam. Enquanto o brasileiro tem uma visão mais fragmentada, apenas da sua unidade isoladamente, o americano enxerga o valor do todo.

“O condomínio é como uma corporação sem fins lucrativos, mas com objetivo de valorização de todas as unidades. Se você soma os valores dessas unidades, entende que essa corporação tem um valor muito alto. Como em qualquer outra, os melhores resultados advêm da contratação de profissionais qualificados”, opina Fernando Bastos, que é favorável ao síndico profissional no Brasil.

EUA x Brasil: semelhanças e diferenças na gestão

• Responsabilidade civil e criminal: No Brasil, o síndico é responsável. Nos EUA, o presidente do board não é. “Só responde civil e criminalmente se agir de má fé ou quando faltar com o dever fiduciário. Todos os conselheiros estão amparados por um seguro especial, que exclui essas duas situações”, explica Fernando Bastos, adicionando que o mesmo se aplica ao gerente geral e a todos os funcionários.
• Engajamento dos condôminos: De acordo com os especialistas consultados, o envolvimento dos proprietários é tão baixo quanto no Brasil. “Eu tive imóveis em condomínios em três estados, de diferentes tamanhos e tipos. Na minha experiência, nenhum deles tem um forte espírito de comunidade”, comenta Arthur Warady. Veja aqui como engajar condôminos
• Animais de estimação: podem ser decretadas regras particulares – na Declaração, Estatuto Social ou Regras da Casa. Normalmente, não há leis sobre pets, mas como mencionado no começo do texto, algumas cidades têm leis que proíbem algumas raças em condomínios. Veja aqui sobre pets em condomínios do Brasil
• Cota condominial: cálculo semelhante ao brasileiro (fração ideal), de acordo com o tamanho da unidade.
• Conflitos entre vizinhos: em situações que fogem à autoridade do condomínio, as regras não são claras o suficiente ou por qualquer outra razão, o estado tem um órgão de mediação para quem mora em condomínios.
• Reclamações contra vizinhos 1: uma das principais é do veterano do exército que quer exibir a bandeira americana no Dia da Independência e vários condomínios proíbem a prática;
• Reclamações contra vizinhos 2: manutenção de jardim. Muitos condomínios horizontais obrigam os condôminos a manter o gramado sempre em ordem. Se não vem multa e até expulsão.
• Condômino antissocial: não é fácil expulsar um proprietário, mas existe essa possibilidade se as infrações forem sérias. “Na maioria dos casos, os problemáticos vão embora, pois as multas irão pesar seriamente no bolso”, alega Bastos. Saiba sobre expulsão de condôminos antissociais no Brasil
• Residencial 55+: em condomínios classificados como senior community, destinados a pessoas acima de 55 anos, o comprador tem que provar ter a idade mínima exigida para efetivar o negócio e poder morar ali. Veja aqui uma matéria sobre idosos em condomínios no Brasil

Fontes consultadas: Arthur D. Warady (advogado, contador e já foi conselheiro de condomínios em Nova York e Pensilvânia), Fernando Carvalho Rudge Bastos (gerente geral de condomínio e diretor do IREM Hawai) e José Renato Monteiro (administrador de empresas e Real Estate Agent).

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