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Gabriel Karpat

Legislação

Condominios - já é hora de atingir a maioridade!

Por Gabriel Karpat*

Com promulgação da recente lei no. 12607 de 04/04/2012, novamente uma alteração na legislação  interferiu e alterou  a vida dos condomínios. Dessa vez as  vagas das  garagens não mais poderão ser  alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio. Diferentemente o que previa o novo Código Civil em vigor desde 2003. 

A bem da verdade, essas “interferências” vem acontecendo desde 1964 quando foi criada uma legislação específica para normatizar as construções e suas dependências. Na época, uma legislação específica e moderna foi elaborada para atender  uma necessidade premente, num momento em que os grandes centros urbanos enfrentavam rápida  migração da população vinda do campo.

Mais do que isso, vivia-se a aceleração na verticalização dos bairros em todas as grandes metrópoles. E, certamente, a regularização dessa convivência atingiu plenamente seus objetivos na época e nos anos que se sucederam. Normatizou a vida comunitária nesses novos centros, não só dirimindo as divergências, mas também criando uma nova cultura de convivência.

Surpreende é que quase 40 anos depois,  em 2002 com a promulgação do Novo Código Cível, os artigos que referem-se a condomínios quase que copiaram, com pequenas alterações, os 27 artigos da referida antiga lei de 1964.

Lamentavelmente, o legislador deixou de contemplar a nova realidade dos condomínios: Flats, condomínios horizontais, condomínios clube, além de outras questões disciplinares que foram integralmente ignoradas e esquecidas. As convenções  dos condomínios que regulam essa questões  ainda possuem  as mesmas limitações e restrições  impostas pela legislação como há 40 anos.

Como a vida comunitária acostumou-se a vincular as soluções de seus problemas a uma legislação central,  muitos assuntos ficaram sem previsão ou indicação de solução. Continua a cargo do judiciário, constantemente acionado, as respostas para as diferentes questões e conflitos, nem sempre uniformes ou satisfatórios.

Por que não damos conhecimento a todos os envolvidos: legisladores, construtores e proprietários  que já temos condições de decidir a nossa vida em condomínios.

Já aprendemos a deliberar sozinhos  sobre o que é ou não conveniente para nós e  nossos vizinhos. Já atingimos a maioridade, e em muitos assuntos não precisamos  mais ser tutelados por uma determinação central.

É de se notar que a citada lei 12607 já sinaliza essa possibilidade quando ressalta: “salvo autorização expressa na convenção de condomínio.”

Eis, pois o  caminho: dar maior autonomia e flexibilidade às convenções, convocando os moradores, seus maiores interessados, desde o início de sua elaboração. Flexibilizar e outorgar as decisões sobre assuntos como os da garagem à própria comunidade.

Sem interferência da legislação na propriedade e interesses individuais de cada possuidor de apartamento.

Um fato divulgado há algum tempo na imprensa ilustra essa forma de convivência ajustada pelos próprios moradores: uma comissão de moradores de um edifício em  Manhattan- Nova York(USA), recusou a possibilidade de uma famosa cantora morar no prédio, sob a alegação de não atender o perfil de moradores. Após a decisão a cantora deixou de comprar o imóvel.

Uma situação impensável em nosso país, pela complexidade de nossa legislação e direitos dos adquirentes de unidades. Até as restrições de manter  animais domésticos  nos prédios é por muitas vezes contestada, apesar de constar nos regulamentos internos. 

Procon, Lei anti-fumo, Código Civil, Constituição Federal dentre outras leis e órgãos, interferem diretamente no convívio diário dos que moram nesse tipo de residência. Já nos acostumamos e até esperamos que leis e normas ajustem as novas questões, esquecendo-se que nos é que deveríamos discutir a avaliar o que melhor atende aos nossos interesses coletivos.

Procedendo dessa forma nem precisaríamos das leis para regulamentar nossa convivência.

É importante uma legislação ampla, macro, que regule as questões de propriedade e de respeitos individuais. Garantir que  as normas internas que seriam criadas pelos próprios moradores não infrinjam a Constituição Federal e  o Código Civil. Mas a partir daí as deliberações devem ser dos próprios compradores interferindo desde o ato da aquisição do imóvel no perfil dos vizinhos que terão que conviver  com suas práticas e costumes. 

A Lei 10.931/2004 sabiamente determinou que os direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador não se comunicam com cada uma das incorporações isoladamente, somente nas obrigações especificamente vinculadas a respectiva incorporação. Isso propiciou uma importante autonomia e segurança aos adquirentes de imóveis.

Por que não pode, na mesma linha de pensamento, cada condomínio individualmente determinar de forma autônoma suas próprias  normas e regulamentos? As convenções indicariam com precisão a forma de convivência  visando atender as  suas expectativas dentro de sua propriedade, inclusive as áreas comuns.

Maioridade nos condomínios é livre arbítrio com respeito e responsabilidade!

(*) Gabriel Karpat, economista (PUC-SP), mediação e arbitragem (FGV), especialista em condomínios, autor de livros e diretor da GK administração de Bens
 

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