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Daphnis Citti Lauro

Propriedade em condomínio

Ao mudar-se para um condomínio, as pessoas têm que estar cientes de que, ao promoverem reformas, devem respeitar as imposições inerentes à vida em comunidade

Por Daphnis Citti*

O direito de um não deve se sobrepor ao sossego, salubridade ou segurança dos demais

O artigo 5º, da Constituição Federal, diz que “todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País, a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos seguintes termos: inciso XXII: é garantido o direito de propriedade”.  

O artigo 1228 do Código Civil, no título “da propriedade”, dispõe que “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

O artigo 1335 do Código Civil, por sua vez, no capítulo sobre o condomínio edilício, também trata do direito de propriedade do condômino, ao declarar que ele tem o direito de “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”, “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores” e “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”.

Na apelação cível nº 475.717.4/7-00, 4ª Câmara do TJSP, relator Francisco Loureiro (março de 2009), o tema é tratado com bastante propriedade:

“A redação dada ao artigo 1335, inciso I do Código Civil, perfaz clara analogia com o direito de propriedade estabelecido no artigo 1.228, outorgando ao condômino o domínio sobre sua propriedade. Sói concluir, portanto, que no interior das propriedades individuais, o gozo e a fruição dos imóveis são absolutos, resguardados, evidentemente, a função social da propriedade e o direito de vizinhança, que no caso dos condomínios exerce maiores restrições às faculdades dos proprietários. Deve essa regra ser lida em consonância com o previsto no inciso IV do artigo 1336, que impõe aos condôminos múltiplas obrigações negativas, quais sejam, as de não dar às unidades destinação diversa da edificação, bem como utilizá-las de maneira a não prejudicar o sossego, a salubridade, a segurança ou os bons costumes. Frise-se, o domínio do condômino sobre a unidade autônoma é pleno, de modo que as normas convencionalmente estabelecidas somente se aplicam quando estiverem pautadas em algumas das restrições legais ao amplo direito de propriedade dos condôminos, quais sejam, segurança, sossego, salubridade e bons costumes”.    

Assim, temos que o direito de propriedade não é absoluto, mormente em se tratando de condomínios

Como todos têm a propriedade sobre sua área privativa e uma parte proporcional sobre a área comum, a questão é delicada, porque não se pode exercer o direito de propriedade com prejuízo aos demais comunheiros. O direito de propriedade deve ser exercido em comum, respeitados os direitos de vizinhança.

Segundo o jurista João Batista Lopes, “... a vida em comum, no mesmo edifício, sujeita os condôminos a uma disciplina jurídica especial, em que não há lugar para o individualismo ou o egoísmo.... Na solução de conflitos, deverá o juiz dar prevalência, sempre, aos direitos da coletividade condominial e não aos interesses de um único condômino, por mais respeitáveis que sejam..... essa orientação se ajusta perfeitamente aos fins sociais da leis e às exigências do bem comum, na medida em que evita a desarmonia e o dissentimento entre os condôminos, preservando a ordem, a disciplina e a tranquilidade do edifício”. (...) “o exercício da propriedade não pode ser colocado em nível de extremado individualismo, que ignore os interesses coletivos.” 

Assim, ao mudar-se para um condomínio, as pessoas têm que estar cientes de que, ao promoverem reformas, devem respeitar as imposições inerentes à vida em comunidade. O fato de serem proprietárias de um imóvel, não lhes dá o direito irrestrito de promoverem alterações nele livremente. É muito diferente de quem faz alterações em uma casa. 

*O advogado Daphnis Citti de Lauro é especialista em direito imobiliário formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie, autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro, que dirige desde 1976, e da Citti Assessoria Imobiliária. O escritório atua na área de Direito Imobiliário, presta assessoria jurídica a empresas e, principalmente, a administradoras de condomínios

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