Barulho de animais no condomínio
Rodrigo Karpat comenta também sobre vazamento e fechamento de área essa semana
O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.
Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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Barulho de cachorro
Pergunta 1, de Carla B Gasparini
Moro em casa com quintal em condomínio. Tenho 2 cachorros que eventualmente latem como é normal quando tocam a campainha, ou chego em casa, ou quando minha filha brinca com eles. O vizinho que mora no lado de trás da minha casa reclama, sendo que a noite eles dormem a noite inteira sem latir. Isso é motivo para advertência ou multa? A lei do silêncio não se aplica? Durante o dia é obrigado os cachorros não latirem em nenhum momento?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Carla,
Ter animais dentro de uma unidade é exercício do direito de propriedade garantido pelo artigo 1.228 do Código Civil e Art. 5º, XXII, Da Constituição Federal.
Assim, a manutenção desses animais na sua unidade residencial é exercício regular de um direito, o de propriedade.
O que deve ser considerado para o impedimento deste exercício é o abuso deste direito. Ou seja, se o exercício do direito de propriedade interfere ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores e aos bons costumes. (1.336, IV, do Código Civil), ai sim pode existir o impedimento de manutenção de animais ou o aplicação de medidas de sanção, como a aplicação de multas disciplinares, mas nunca pelo fato de ser um animal.
O limite ao exercício do direito de propriedade é o respeito ao direito alheio e ao direito de vizinhança. Assim, a manutenção do animal no condomínio só pode ser questionada quando existir perigo à saúde, segurança, ou perturbação ao sossego dos demais residentes do condomínio.
Sendo dever do condômino conforme preceitua o Art. 1.336, IV, do Código Civil, não utilizar a propriedade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores e aos bons costumes.
Um cão pequeno que fique latindo de forma intermitente pode perturbar o sossego dos vizinhos, uma única pessoa em uma residência escutando TV em alto volume também pode trazer transtornos.
Nesses casos as limitações são legítimas e passíveis de advertência ou multa e, em situações extremas, o Judiciário tem entendido pertinente a limitação do uso da propriedade.
No caso relatado por você, parece razoável que um cão lata quando está brincando em um jardim, ainda mais quando se trata de um condomínio de casas, que tem como característica a manutenção de animais em residências, mas se esses latidos forem intermitentes, independente da hora do dia, pode sim estar perturbando os vizinhos.
De qualquer forma, a aplicação das multas precisa estar embasada, conceder sempre o direito de resposta ao condômino supostamente infrator, e quando justificável, ou previsto em convenção, ser levado a assembleia para ratificação.
No caso de São Paulo, o Programa de Silêncio Urbano (PSIU) foi criado pela Prefeitura para combater a poluição sonora na cidade e não se aplica aos Condomínios. De acordo com a lei, o PSIU está autorizado a fiscalizar apenas locais confinados, como bares, restaurantes, casas de show, salões de festas, templos religiosos, indústrias e até mesmo obras. Porém, ela não permite que festas em casas, apartamentos e condomínios, por exemplo, sejam vistoriadas.
Os condomínios podem em regulamentos próprios como convenção e regimento interno tratar do tema. No entanto, esses não podem contrariar a legislação, seja Federal, Estadual ou Municipal. Se destoar das normas legais, estes instrumentos são considerados nulos e não obrigarão os condôminos ao seu cumprimento.
Vazamento
Pergunta 2, de Alséu Dispor ·
O apartamento da cobertura está com infiltração que está prejudicando o apartamento imediatamente inferior. Apesar das comunicações verbais e notificação via carta acompanhada da cópia da reclamação do proprietário do apartamento prejudicado, o proprietário da cobertura não fez nada e não se manifestou. Qual é o próximo passo?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Sr. Alséu,
O primeiro passo é identificar qual a origem do vazamento, se provém de coluna, do ramal, ou no caso da unidade de cobertura, se é oriundo da laje.
COLUNA: Os vazamentos dentro das unidades oriundos de canos verticais, colunas, são de responsabilidade do condomínio. A manutenção e a troca de colunas devem ser realizadas e programadas com a periodicidade necessária. Indício desta necessidade é quando a água começa a apresentar ferrugem, o que é sinal de corrosão no tubo galvanizado e pode inclusive apresentar risco à saúde.
RAMAIS: Os problemas mais comuns são vazamentos de ramais nos banheiros e infiltrações de modo geral. Nesses casos, o condomínio não tem responsabilidade e não deve se envolver. Salvo se o problema tomar outro vulto, no caso de começar a atingir outras unidades.
LAJE: No caso de cobertura sendo um vazamento na laje o ideal é verificar se este é área comum ou área privativa, situação de extrema importância, pois irá definir quem deve efetuar o reparo. Será do prédio, se for área comum, ou do morador, se área privativa.
Existe uma exceção, se for área comum de utilização exclusiva da cobertura, neste caso o condômino que usufrui da área deve arcar com a manutenção do espaço. Art. 1.344 do CC
Para saber se a laje é área comum ou privativa, basta analisar a convenção e a matrícula da unidade da cobertura.
Como resolver?
Quando o condômino tem um vazamento no ramal, ou na área privativa de cobertura ele não pode exigir que o condomínio tome providências. O condomínio pode ajudar, contatando via telefone ou por escrito o proprietário da unidade que originou o vazamento ou fornecendo os contatos ao morador da unidade que origina o vazamento. Mas ressalte-se outra vez que, o problema de vazamento entre unidades não é do condômino.
Constatando-se qualquer vazamento nas unidades, a primeira providência é solicitar que um encanador ou engenheiro defina a origem do problema. Com esse parecer do profissional em mãos, pode ser definido de quem é a responsabilidade e iniciar a solução do caso.
Se o morador da unidade em que há vazamento não realizar o reparo, o condômino penalizado poderá ingressar nos Juizados Especiais Cíveis visando o reparo e o ressarcimento do prejuízo. Porém, antes do ingresso com a medida judicial deve-se notificar a unidade informando a situação e tentando solução amigável.
Fechamento de área
Pergunta 3, de Jaqueline Melo
O condomínio onde moro é vertical e possui seis blocos com 5 andares, sendo o último andar com 2 coberturas. Aqui no condomínio algumas coberturas fizeram pequena obra fechando a área de serviço. Gostaria de saber se o proprietário de uma cobertura ao realizar obras em sua unidade, tipo fechar a área de serviço, respeitando cor do prédio, estará implicando em mudança de fachada. Ouvi falar em testada, onde o proprietário de cobertura fica limitado a realizar obras dentro de um limite da cobertura, sem alterar a fachada. Testada e fachada significam a mesma coisa ?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada Jaqueline,
A realização de obras no interior de unidades depende previamente da verificação do Código de Obras e posturas municipais, que podem inclusive exigir alvará para a obra/reforma.
O morador que tem interesse em realizar uma reforma, ou obra deverá, em atendimento a ABNT NBR 16.280/2014, elaborar plano de reforma por profissional habilitado/ engenheiro ou arquiteto, apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação, encaminhar o plano ao responsável legal da edificação/ síndico em comunicado formal para análise antes do início da obra de reforma, conforme previsto na ABNT NBR 16.280 item 5.1
O plano de reforma deverá conter:
Atendimento a legislação vigente; Apresentação de projetos; Escopo dos serviços a serem realizados ; Cronograma da reforma; Dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na realização da reforma; Termo de responsabilidade de técnica do projeto; Comunicação ao responsável legal da edificação antes do seu início.
Sendo que o síndico poderá rejeitar a reforma, com base em justificativa técnica ou legal.
A justificativa técnica, assim que o síndico receber a documentação deverá submeter ao engenheiro contratado pelo condomínio para verificar tecnicamente se o plano atende o solicitado e a obra não coloca em risco de qualquer forma a edificação.
Já a justificativa legal, diz respeito ao que menciona a Convenção, Regimento Interno e legislação, no que concerne a possibilidade da realização da obra. Situação que levará em conta as alterações estéticas, e na fachada do Edifício. O que é defeso pelo Código Civil, Art. 1.336. São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER E RECONVENÇÃO CONDOMÍNIO EDILÍCIO ALTERAÇÃO DE FACHADA Cobertura retrátil do deck e elevação da vidraça da fachada Alteração da fachada e do conjunto arquitetônico Vedação expressa em Convenção do Condomínio Ausência de autorização dos condôminos em assembleia Irregularidade da obra perante a municipalidade Sentença de improcedência da ação principal, e procedência da reconvenção Recurso do réu- reconvinte provido, e dos autores-reconvindos, improvido.
* Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados - rodrigo@karpat.adv.br