Direito do consumidor

 

ALTAIR BALIEIRO

 

A venda de loteamentos com a denominação de condomínio tem acarretado prejuízos aos consumidores e enormes lucros às construtoras, contudo, importante ressaltar que no caso de comprar um pelo outro, em razão de publicidade enganosa, ou qualquer fato que afete a relação, aplica-se integralmente o Código de Defesa do Consumidor, sendo possível a ação de indenização por danos morais e danos materiais, uma vez que a distinção entre condomínio e loteamento é de uma dimensão incomensurável, pois são regidos por lei própria. 

 

Por isso, é importante esclarecer que para a Lei e para o Registro de Imóveis, não existe o loteamento "fechado", "aberto", "atípico", ou "intramuros". Essas denominações são criadas pelas construtoras a fim de definir modelos e, inclusive uma nova e dúbia denominação : "conceito de condomínio". 

 

O loteamento fechado, por não haver previsão legal, momentaneamente poderá ser fechado por concessão ou permissão do município, daí a necessidade de ressaltarmos que a qualquer momento, por determinação administrativa ou judicial, as vias de acesso que são públicas, poderão ser abertas para todas as pessoas que desejarem transitar por dentro do loteamento, fato desconhecido pelos consumidores quando compram suas moradias, com o denominado conceito de condomínio.

 

Em uma unidade de um condomínio, seja vertical ou horizontal, o adquirente esta comprando um espaço construtivo, o que não ocorre com os loteamentos. No condomínio, você adquire uma fração ideal de todo o complexo, enquanto que no loteamento não, pois nesse você é proprietário somente de seu lote. 

 

Melhor esclarecendo, a destinação das vias, benfeitorias e demais equipamentos públicos, são bens públicos e de uso comum, quando se trata de um loteamento, enquanto que em condomínio, como diz a expressão da própria lei: é "objeto de propriedade exclusiva". 

 

Por isso que o fechamento da área total em um condomínio é legítimo e regulamentado, coisa que não ocorre com um loteamento. 

 

De importância crucial, esclarecermos que no condomínio, o proprietário é condômino e esta sujeito às regras internas, sendo legítimo proprietário.

 

Resguardado as devidas proporções, o condômino é obrigado a arcar com todas as despesas proporcionalmente, enquanto que no loteamento fechado , o proprietário do lote é dono tão somente de seu lote e tem como regra o estatuto social, ao qual não esta obrigado a se associar, e por isso não tem obrigação legal em arcar proporcionalmente com as despesas. 

 

Por essas razões, o condomínio tem um valor muito mais elevado, vez que o proprietário está comprando a piscina, o campo de futebol, a rua, a guarita. Tudo isso está embutido no preço e é de uso exclusivo dos condôminos. Já no loteamento, apenas seu lote.

 

Transformar um loteamento em condomínio é algo impossível na sua maioria, pois requer padrões exigidos pela lei, em razão da divisão da área urbana em zoneamento com suas exigências.

 

Vale ressaltar, que o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, entre outros documentos, a minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações.

 

Caso não seja esse o procedimento adotado e na verdade tratar-se de loteamento tendo sido anunciado a venda de condomínio, a lei considera crime contra a economia popular, pois estaria promovendo afirmação falsa sobre a construção de condomínio, quando na verdade seria loteamento. 

 

O Código de Defesa do Consumidor, que rege a relação, deu à publicidade a natureza jurídica de um contrato. Se antes havia apenas uma oferta via publicidade, no momento em que o consumidor toma conhecimento da mesma, dá-se o efeito vinculativo, e a partir do instante em que esse consumidor manifesta sua aceitação pelo produto, a oferta passa a contrato. Mesmo que seja assinado um contrato no qual não conste o disposto na publicidade, seu teor integra o instrumento contratual celebrado.

 

Isso porque o contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, entre uma pessoa física e uma construtora, é relação de consumo.

 

O imóvel é produto, pois "produto é qualquer bem móvel ou imóvel, material ou imaterial"; e "consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final"; assim, fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de construção, situação na qual, indubitavelmente, enquadram-se as construtoras.

 

É de bom alvitre esclarecer que quando se abre reclamação no PROCON, as multas podem chegar a milhares de reais em um único contrato, porém, o dinheiro vai para fundo próprio que resultará em projetos de educação para o consumo.

 

No Ministério Público, após Inquérito Civil, resulta em TAC - Termo de Ajuste de Conduta - que defende direitos coletivos, difusos ou individuais homogêneos, contudo, ao adquirente lesado pela publicidade enganosa, poderá ajuizar a sua ação individual, já que é detentora do direito subjetivo que a ela serve, como no caso em que lhe tenha sido anunciado a venda de condomínio e lhe entregue um loteamento.