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Manutenção predial

10 serviços em condomínios com armadilhas na manutenção

Confira armadilhas mais comuns na manutenção, os prejuízos e o que fazer para não ser surpreendido. Entenda ainda definição, diferenças e quando usar manutenção preventiva ou preditiva e também a corretiva

07/05/24 05:29 - Atualizado há 39 dias
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Trabalhadores usando EPIs trabalhando em fachada de prédio
Todo condomínio está sujeito é encontrar surpresas ao realizar a manutenção predial. Veja como sair delas
iStock

Realizar a manutenção preventiva ou preditiva em condomínios, além da corretiva, é uma tarefa repleta de desafios. Por mais que os síndicos se preparem, surgem obstáculos inesperados que exigem muita habilidade e paciência dos gestores. 

Isso tem a ver desde a entrega do projetos por parte das construtoras até a má conservação da edificação com o passar do tempo. Cenário que se agrava com a falta de qualificação adequada de empresas e profissionais e a baixa adesão à "cultura da prevenção".

O resultado disso tudo só poderia render surpresas. Por isso, listamos 10 serviços em condomínios com armadilhas na manutenção, os prejuízos e o que fazer para não ser surpreendido. 

No final, destacamos os três tipos de manutenção predial, sendo corretiva, preventiva e preditiva, citando definições, diferenças entre si e exemplos. Faça boa leitura!

Por que surgem armadilhas em serviços de manutenção predial de condomínios?

Por mais que um planejamento seja feito, é difícil adivinhar todos os imprevistos que podem surgir pela frente. Na hora de realizar a manutenção predial, síndicos sabem muito bem o que é isso. Afinal, as manutenções possuem muitas pegadinhas que obrigam os profissionais a dominarem a arte do improviso.

Segundo Laura Mitterer, engenheira civil especialista em gestão de manutenção, há três motivos principais para isso ocorrer:

  • Falta de compatibilização de projetos;
  • Alterações da edificação ao longo do uso;
  • Falhas na gestão de execução de obras.

Para ela, apesar de todas as evoluções na engenharia civil, o processo construtivo de um edifício ainda é muito artesanal. Há uma tendência de melhora com a implementação da metodologia BIM, porém, a complexidade de implementar todas as fases da construção ainda faz com que as construtoras realizem "ajustes" no momento da execução. 

Ao longo do uso da edificação, essas alterações acabam se tornando verdadeiras pegadinhas para realizar a manutenção preventiva ou preditiva, ou ainda as corretivas do dia a dia nos condomínios, justamente por não estarem mapeadas em projetos e documentos, como manuais de uso e operação. 

Em edifícios antigos isso se agrava ainda mais, devido às alterações anteriores à criação da norma NBR 16.280 de reformas em edificações, onde obras eram feitas sem o controle da gestão do edifício.

"Assim entendemos que as pegadinhas na manutenção não estão relacionadas a uma edificação específica, nem ao tipo de condomínio implementado, nem à sua idade", afirma Laura. 

Somando tudo isso à falta de uma manutenção preventiva ou preditiva realizada corretamente, muitos serviços em condomínios se tornam mais complexos por conta dessas surpresas nada agradáveis. 

O engenheiro Zeferino Velloso, diretor da empresa VIP, Vistorias e Inspeções Prediais, acrescenta que a atuação de empresas/profissionais sem a qualificação adequada, muitas vezes sem habilitação legal (diplomas, registros, certificados, treinamentos, etc), também tem uma parcela de culpa nisso. 

"É comum encontrarmos pequenas empresas, normalmente abertas por ex-funcionários de firmas tradicionais, que tinham a prática da função que exerciam, mas sem formação técnica para assumir a frente dos serviços", comenta Velloso.

Ele dá como exemplo a contratação de eletricistas não habilitados para fazer manutenções mais complexas e perigosas, como em centros de medição do condomínio. O mesmo vale para serviços condominiais em instalações hidráulicas.

Além disso, prestadores de serviço, manutencistas e zeladores dos condomínios enfrentam mais um grande desafio em realizar a manutenção predial: a dificuldade em acessar as áreas técnicas, espaços apertados, sem ventilação e com escadas do tipo marinheiro mal posicionadas. Sem contar as caixas de passagem, gordura e esgoto, com tampas pesadas e também de difícil acesso.

Então, em resumo, é muito difícil encontrar um condomínio que não possua uma armadilha sequer para desarmar no que diz respeito à manutenção predial. Mas então, quais são os serviços mais comuns com armadilhas na manutenção? Você confere logo abaixo. 

10 serviços em condomínios com pegadinhas na manutenção

Listamos abaixo os 10 serviços em condomínios com armadilhas na manutenção, citando os prejuízos e o que fazer para não ser surpreendido.

1. Sistema hidrossanitário (vazamentos e infiltrações)

Esse é o campeão em pegadinhas! Tubulações e caixas de passagens não documentadas em projetos ou alteradas ao longo do uso geram problemas que necessitam contratar profissionais especializados em caça vazamentos e desentupidoras

Como consequência, esses vazamentos prejudicam a estrutura da edificação, provocando corrosão, aberturas (rasgos) na alvenaria, que geram pequenas obras.

Quando o vazamento é muito grande, até causam estragos em outros equipamentos do prédio, como nos elevadores. 

De acordo com a norma NBR 5674 de gestão de manutenção, a recomendação para evitar maiores transtornos com o sistema hidrossanitário do condomínio é agir preventivamente.

Com periodicidade anual, realizar a limpeza das tubulações, principalmente as horizontais, para impedir qualquer acúmulo de resíduos nas juntas, além de realizar limpeza trimestral nas caixas de gordura e esgoto, podendo claro, esse período ser ajustado de acordo com o uso e ocupação da edificação.

2. Impermeabilização

3. Fachada

4. Cobertura

5. Sistema elétrico

6. Iluminação de jardins e piscinas

7. Sistema de aquecimento de água

8. Bombas d'água

9. Elevador

10. Portões

Manutenção preventiva ou preditiva, além da corretiva, em condomínios

O que pudemos conferir até aqui é que muitos serviços em condomínios possuem armadilhas na hora de fazer a manutenção por falta do cultivo da "cultura de prevenção".

O que se observa é que simples limpezas e verificações visuais tornariam a manutenção predial muito mais simples e menos custosa.

A manutenção em condomínios é fundamental para conhecer os mistérios que toda edificação possui. É um trabalho importante que envolve não só as empresas responsáveis pelo serviço, mas, principalmente, a gestão que tem que fazer toda a engrenagem andar. Se essas duas pontas estiverem conscientes, as chances de você ser surpreendido por "armadilhas" é menor. 

Mas, hoje em dia, ainda há muita confusão em conhecer os diferentes tipos de manutenção predial, tais como a manutenção corretiva, mais praticada mas não ideal porque acontece quando problema já existe e acaba sendo mais cara, e a manutenção preventiva ou preditiva, estas duas consideradas ideais por se anteciparem aos problema. Vamos esclarecê-la, dando os devidos exemplos.

1. Manutenção corretiva

A manutenção corretiva está relacionada a reparos ou intervenções realizadas após a ocorrência de uma falha ou quebra no equipamento. É uma abordagem reativa, na qual as ações são tomadas para restaurar o funcionamento normal após uma falha ter sido detectada.

Exemplo: Substituição de uma peça defeituosa em um equipamento assim que ela quebra ou apresenta mau funcionamento, sem planejamento prévio.

2. Manutenção preventiva

A manutenção preventiva consiste na realização de atividades programadas de inspeção, limpeza, lubrificação e substituição de peças em intervalos regulares. O objetivo é prevenir falhas e maximizar a vida útil do equipamento, mesmo que ele esteja operando normalmente.

Exemplo: Troca de óleo regular em um veículo a cada 10.000 km para evitar desgaste prematuro do motor.

3. Manutenção preditiva

A manutenção preditiva utiliza técnicas de monitoramento contínuo para detectar sinais de desgaste ou falha iminente em equipamentos.

Isso permite programar intervenções de manutenção com base em dados reais de condição, minimizando paradas não planejadas e maximizando a eficiência.

Exemplo: Monitoramento da temperatura e vibração de um motor para identificar padrões que indiquem a necessidade iminente de substituição de peças.

Diferenças entre manutenção corretiva, preventiva e preditiva

A manutenção corretiva é reativa, realizada após uma falha; a preventiva é proativa, executada em intervalos regulares independentemente do estado, tal como preditiva, com a diferença que esta é baseada em dados contínuos da condição do equipamento.

É importante frisar que a manutenção preditiva não substitui a preventiva. Esta tem como finalidade reduzir a probabilidade de falha de um bem ou a degradação de um elemento ou sistema da edificação. 

A manutenção preventiva possui atividades programadas com periodicidades distintas para cada sistema. É um procedimento organizado que deve ser personalizado em cada edificação, devendo sempre respeitar o período mínimo indicado na NBR 5674.

Segundo Laura Mitterer, cerca de 70% das manutenções preventivas, com atividades indicadas pela NBR 5674, são realizadas pela equipe de manutenção local, ou seja, zeladoria e equipes de limpeza. Elas envolvem vistorias, ações e pequenos testes.

Já a manutenção preditiva tem a finalidade de definir o tempo de vida útil dos componentes das máquinas e equipamentos e as condições necessárias para que este tempo seja otimizado.

A realização da manutenção preditiva se dá através de acompanhamento periódico de equipamentos e máquinas, por meio de dados coletados de monitoramento e inspeção.

Conforme descreve Laura, as técnicas mais comuns para a realização destas inspeções da manutenção preditiva são: análise de vibração, ultrassom, inspeção visual e técnicas de análise não destrutivas.

Dessa forma, os benefícios gerados pela manutenção preditiva são: 

  • Antecipar a necessidade de serviços de manutenção do equipamento;
  • Eliminar o risco de desmontagem desnecessária;
  • Aumentar o tempo de disponibilidade dos equipamentos;
  • Reduzir as paradas de emergência;
  • Aumentar o aproveitamento da vida útil dos equipamentos e a confiabilidade dos equipamentos.

Então, como se vê, planejamento e custo são outras diferenças entre esses três tipos de manutenção citados acima.

A manutenção corretiva não é planejada; a preventiva é feita em intervalos fixos, enquanto a preditiva é planejada com base em análises de dados em tempo real.

Do ponto de vista financeiro, Velloso reforça que o condomínio deve entender que não existe manutenção predial barata.

"Isso é como comprar analgésico na farmácia. Diminui a dor por algumas horas, mas não trata a doença", contextualiza o engenheiro.

manutenção corretiva tende a ser mais cara devido a paradas não planejadas; a preventiva visa a reduzir falhas e custos de manutenção, enquanto a preditiva busca maximizar a eficiência ao agir somente quando necessário.

"Ou seja, quanto mais manutenção preventiva (mais barata) for feita, menor será a necessidade de manutenção corretiva (mais cara)", sintetiza Velloso. 

Como nem mesmo a manutenção preventiva é feita corretamente nos condomínios, sendo mais comum a corretiva, Velloso esclarece que a preditiva é algo raríssimo em condomínios. "Eventualmente, pode ser aplicável a prédios comerciais AAA, com equipamentos de última geração", ele diferencia. 

Leituras complementares sobre armadilhas na manutenção predial

Agora que você já sabe quais os 10 serviços em condomínios com armadilhas na manutenção, saiba o que exigir de empresas para cada serviço no condomínio, clicando nesta matéria. 

Fontes consultadas: Laura Mitterer (engenheira civil especialista em gestão da manutenção); Zeferino Velloso (engenheiro civil e diretor da VIP Inspeções Prediais) e Nilton Savieto (síndico profissional).

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