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Alexandre Marques

Projeto de lei

PL que apressaria pagamento de atrasados não foi aprovado no Congresso

PL que apressaria pagamento de atrasados não foi aprovado no Congresso

Por Alexandre Marques*

Em 2006, a Ordem dos Advogados do Brasil, por sua seccional paulista, encaminhou a Frente Parlamentar dos Advogados da Câmara dos Deputados, projeto de lei, elaborado e sugerido pela Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico, capitaneada por seu sempre combativo Presidente Dr. Marcelo Manhães de Almeida. 

O autor é membro integrante  da referida comissão. E, pasme querido leitor, o projeto em comento foi rejeitado, não foi aproveitado no texto normativo do atual Código de Processo Civil, até então, embrionário naquela casa legislativa. 

Previa o texto legal sugerido a inclusão de um inciso “VIII” no Artigo 520 do Código de Processo Civil que tem como finalidade básica eliminar o efeito suspensivo aos recursos interpostos contra sentença que condena ao pagamento de despesas condominiais. 

Se acatada a proposta, o referido artigo teria o seguinte texto: “a apelação será recebida em seu efeito devolutivo e suspensivo. Será, no entanto, recebida só no efeito devolutivo, quando interposta de sentença que condenar ao pagamento de rateio de despesas condominiais”.

Mas, o que significaria isso na prática, em termos de benefício, aos mais de 100 mil condomínios do país? 

Que, no caso de eventuais ações judiciais, cobrando débitos de condomínio, ou seja, quando o condômino deixa de pagar a cota condominial que lhe cabe, por previsão legal, e, o condomínio as cobra em juízo, no caso de uma eventual “apelação” (espécie de recurso processual, interposto contra sentença proferida por juiz de primeiro grau, buscando a sua reforma ou invalidação), por parte do devedor, esta, não sofreria o chamado efeito “suspensivo”. 

Ou seja: a obrigação contida na decisão do juiz de mandar pagar o débito, não ficaria “suspensa” até final julgamento em segunda instância. 

Ficando, ao contrário, o devedor, obrigado ao pagamento imediato do débito condominial, independentemente da interposição do recurso, alcançando assim a decisão judicial de mandar o devedor pagar, o efeito imediato que o condomínio tanto precisa. 

Hoje, como ficou o Código de Processo Civil, em seu artigo 1012, não há a previsibilidade legal de ser obrigado o condômino devedor ao pagamento do débito condominial quando interposta a apelação. 

Esta possibilidade, infelizmente, não foi contemplada pelo rol do parágrafo primeiro do artigo acima mencionado em seus seis incisos. Uma pena! 

Com isso, fica suspensa a obrigação do pagamento por parte do devedor até final decisão judicial, que, pode levar dois ou três anos a partir da data do recurso interposto, muito facilmente. 

Perdeu o legislador uma excelente oportunidade de compensar o mal causado aos condomínios, quando da mudança da lei, que reduziu a multa de até 20% pelo atraso no pagamento da cota condominial prevista no parágrafo terceiro do artigo 12 da Lei 4.591/64, para os atuais 2% do parágrafo primeiro do Artigo 1.336 do Código Civil. 

Quem opera condomínios na prática, em seu dia-a-dia, sabe do tamanho do descontrole financeiro que isso trouxe aos condomínios. 

O inadimplente tem conhecimento que ao atrasar sua obrigação, arcará com uma multa de apenas 2% ao invés dos 20% previstos 13 anos atrás! 

Atrasando o pagamento da cota condominial sem o menor pudor, fazendo-o em detrimento do pagamento de outras obrigações, por ele devedor, consideradas mais prementes, como cartão de crédito e cheque especial, com consectários legais sabidamente mais elevados. 

As justificativas do projeto de lei proposto e não aprovado, eram, por si só autoexplicativas: 

  1. A imposição de multas por inadimplência tem como objetivo básico inibir os atrasos no pagamento de contribuições, essenciais à manutenção do condomínio;
  2. A redução das multas prescritas no artigo 1.336 parágrafo 1º do Código Civil gerou um notório aumento da inadimplência e a disseminação dos atrasos na liquidação dos rateios condominiais;
  3. Tal redução findou prejudicando a grande maioria dos condôminos, pois estes, adimplentes, passaram a responder por contribuições majoradas, para suprir os déficits dos condomínios, decorrentes da falta de pagamento pelos demais, desvirtuando até o direito de propriedade dos adimplentes, injustamente onerados; 
  4. São indubitáveis o interesse social na condução dos condomínios e a necessidade de imediato recebimento do numerário devido à massa condominial, aferindo-se de resto, que a quase totalidade das apelações interpostas por inadimplentes, não é provida, a assemelhar as sentenças condenatórias a títulos executivos consolidados; 
  5. Torna-se necessário dar maior celeridade às ações de cobrança de rateios de condomínio, evitando-se recursos protelatórios, proposta que vem em socorro à Reforma do Poder Judiciário. 

Ainda assim, o projeto não vingou. Mantendo-se a nefasta correlação entre o manejo de recursos processuais muitas vezes meramente protelatórios por parte dos devedores em detrimento ao cumprimento efetivo de sua obrigação de pagar pela cota condominial em atraso, como estipulado por um Juiz de direito em uma decisão de primeiro grau. Ainda que em um processo de execução, como se dá hodiernamente. 

Assim, serve esse artigo como alerta aos nossos leitores-internautas para que, uma vez mais, este exemplo de fracasso legislativo abra os olhos de nossos eleitores em relação aos representantes do povo brasileiros que habitam nossas casas legislativas.

Eles são para lá enviados pelo nosso voto direto. Saibamos escolher! 

*Alexandre Augusto Ferreira Macedo Marques é  advogado militante na área Condominial; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC-SP; Especializado em Direito Imobiliário pelo UniFMU; Especializado em Processo Civil pela ESA/OAB/SP; Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial, Membro da Comissão de Direito Urbanístico, ambas da OAB/SP e Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, Conferencista da OAB/SP, AASP e do curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário na Faculdade 2 de Julho (Salvador) e Diretor Jurídico do Instituto Pró-Síndico, Coautor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação” (Editora Saraiva) e Autor do livro “Legislação Condominial: aplicação prática”, Ed. Educamais, (prelo); Colunista do sites especializados “Sindiconet” e “Licitamais”, articulistas de vários meios de mídia como a o programa “Metrópole Imobiliário” da Rádio Metrópole FM (Salvador/Bahia);   “Edifício Legal” da rádio CBN-RO e “A hora do povo” da rádio Capital-SP e do Programa “Dito e Feito” da Rádio Nacional (Rio de Janeiro/RJ), Sócio-diretor da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.

 

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