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Alexandre Marques

Multa, juros e correção monetária

Condomínios devem entender conceitos para cobrar corretamente

Condomínios devem entender conceitos para cobrar corretamente

Entre os leigos é afirmação comum que o “condomínio” está cobrando mais de 15% de juros sobre o valor de determinado débito condominial, apresentado na forma de planilha ao inadimplente. Quando na verdade, não é isso! 

Ainda gera muita dúvida o que significa exatamente cada um destes conceitos: multa, juros e correção monetária, e, em que ordem aplica-los quando da elaboração do cálculo do débito condominial e, igualmente, qual sua previsibilidade legal. 

Mesmo operadores do direito por vezes desconhecem tais princípios, não se trata de demérito algum, visto que, nos dias de hoje de verdadeira ciranda financeira saber “o quê é o quê” não é tarefa das mais fáceis, vamos tentar explicar cada conceito e fundamentá-lo. 

Multa

A multa pelo não pagamento em dia da cota condominial é a chamada multa moratória convencional, aplicada para os casos de inadimplemento culposo por parte do condômino – ou seja, em que há atraso no cumprimento de determinada obrigação.

A multa também integra o conceito das chamadas perdas e danos e cláusulas penais, artigo 406, 408 e seguintes do Código Civil.

Em se tratando do inadimplemento da obrigação condominial (principal) essa multa (acessório) é de 2% (dois por cento) para os débitos a partir de janeiro de 2003, vigência do atual Código. O intuito da multa é coibir o titular da obrigação (condômino) a pagá-la com atraso. 

Juros

É o consectário legal, é o que o credor recebe do devedor, além da importância da dívida; é o preço pago pelo “uso” do dinheiro. É como fruto civil que a doutrina o define.

Em se tratando de condomínio são juros moratórios (em razão da mora da obrigação), convencionais ou legais e “mora ex re”, ou seja, decorre da lei, resulta do próprio fato da inexecução da obrigação, impõe-se a aplicação da regra dies interpellat pro homine, na qual o próprio termo faz às vezes da interpelação.

Tal é a regra estabelecida no caput do artigo 397 do Código Civil, segundo o qual “o inadimplemento da obrigação positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor”.

O STJ (Superior Tribunal de Justiça) tem sumulada a questão, Súmula 54: “Os juros moratórios fluem a partir do evento danoso, em caso de responsabilidade extracontratual.” 

Importante: Os juros mencionados são os chamados juros simples, ou seja, atribuídos à data de seu vencimento sobre o valor principal, e não, o que se pratica muitas vezes, somando juros sobre juros em cada parcela, como um novo valor que é o chamado juros “composto”, que, não se aplica ao débito condominial, apenas a dívidas de mútuo e mercantis com previsão expressa em lei.

Há previsão de Súmula do STF (Supremo Tribunal Federal), nesse sentido: Súmula 121, vedou expressamente o anatocismo, editando o verbete: "É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada."

Atualização ou correção monetária

É a recomposição do valor da moeda em razão do decurso de tempo entre seu valor à época do débito e a data do efetivo pagamento, não acresce a dívida, apenas preserva o poder de compra da moeda em prol do condomínio (credor), e, em que pese não estar prevista expressamente no §1, I do Art. 1.336 do Código Civil, tem previsibilidade originária na Lei 4.357 de 16.07.1964.

Esta lei autorizou o Ggoverno a emitir ORTN’s (Obrigações Reajustáveis do Tesouro Nacional) exclusivamente para pagamento de tributos e débitos com a União e correção do ativo imobilizado das pessoas jurídicas, com atualização trimestral baseada em coeficiente calculado pelo Conselho Nacional de Economia. 

A partir de então leis sucessivas indexaram totalmente a economia e o país ficou dependente da correção monetária. Hodiernamente, o Código Civil no que toca ao débito condominial traz previsão expressa sobre a atualização monetária nos artigos 389, 395 e 404. 

Importante: Questão não contemplada pela Lei, mormente pelo Código Civil no Capítulo do Condomínio Edilício é: ““qual “índice” de correção utilizar para atualização dos débitos condominiais?””, é entendimento majoritário que deve prevalecer aquele ditado na convenção, se esta o fizer, ou, na omissão, o da poupança nacional ou mesmo do Tribunal de Justiça local embora, haja ainda entendimentos diversos.   

Assim, quando do atraso no pagamento do boleto condominial o condômino ou simples morador fica sujeito ao pagamento de multa, juros e correção monetária em explícita conformidade com o que preceituam os Artigos 389, 395, 397, 398, 404, 406 e §1º, I do Artigo 1.336 todos do Código Civil.

A dívida do condomínio prescreve?

Textos normativos

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

Art. 398. Nas obrigações provenientes de ato ilícito, considera-se o devedor em mora, desde que o praticou.

Art. 404. As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional.

Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

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Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. (destacou-se).

Assim, mesmo que a Convenção do Condomínio seja muito antiga, anterior ao atual Código Civil ou mesmo a Lei Especial nº 4.591/64, a multa, correção monetária e juros são devidos por expressa previsão legal.

Aliás, nem é necessário ao Condomínio, quando da propositura de uma ação judicial de execução de débitos condominiais (inciso X, Art. 784 do CPC), requerer ao juiz a incidência destes institutos, multa, juros e correção, estes serão aplicados de “ofício”, conforme previsão legal e do que constar da convenção.

Havia sim, até pouco tempo uma discussão doutrinária jurisprudencial se poderia ser alterada a convenção do condomínio para majorar os juros previstos de 1% ao mês, como dito no texto legal: “...ficará sujeito aos juros moratórios convencionados...”

 Hoje, superada essa discussão cinge-se a dúvida quanto ao patamar máximo que poderia ser fixado, há quem defenda a tese de no máximo “2%”, sob pena de tornar a dívida impagável, levando muito facilmente a unidade condominial devedora a leilão, sendo certo que o objetivo precípuo do condomínio com a ação judicial não é expropriar bens do devedor, mas sim, a quitação da dívida. 

 A Ministra Nancy Andrigui no Resp 1002525, entretanto, determinou que o condomínio é livre para pactuar em convenção juros superiores a 1% ao mês, desde que não abusivos!

Diante do exposto, resta-nos sempre reiterar nosso posicionamento em questões como estas, o melhor mesmo é pagar em dia a cota condominial evitando dessa forma a incidência da multa, juros (consectário) e correção monetária.

Afinal, como todos sabemos, o pagamento em dia é uma obrigação, privilegiado em detrimento de qualquer outro em se tratando do imóvel. 

Mas, se atrasar, conheça seus direitos e os limites legais do condomínio em cobrá-lo, pois, o pagamento é um direito do devedor! 

*Alexandre Augusto Ferreira Macedo Marques é  advogado militante na área Condominial; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC-SP; Especializado em Direito Imobiliário pelo UniFMU; Especializado em Processo Civil pela ESA/OAB/SP; Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial, Membro da Comissão de Direito Urbanístico, ambas da OAB/SP e Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, Conferencista da OAB/SP, AASP e do curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário na Faculdade 2 de Julho (Salvador) e Diretor Jurídico do Instituto Pró-Síndico, Coautor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação” (Editora Saraiva) e Autor do livro “Legislação Condominial: aplicação prática”, Ed. Educamais, (prelo); Colunista do sites especializados “Sindiconet” e “Licitamais”, articulistas de vários meios de mídia como a o programa “Metrópole Imobiliário” da Rádio Metrópole FM (Salvador/Bahia);   “Edifício Legal” da rádio CBN-RO e “A hora do povo” da rádio Capital-SP e do Programa “Dito e Feito” da Rádio Nacional (Rio de Janeiro/RJ), Sócio-diretor da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.

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